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Cómo pasar local a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social requiere de ideas creativas para satisfacer una de las necesidades más básicas de todas, que es el derecho de la vivienda.
Con lo cual, y considerando el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que nuevos propietarios adquieran inmuebles cuyo fin original era de local o negocio, para designarlo a vivienda.
De este modo se extiende una nueva manera de disfrutar de una vivienda, que no es ajena a materias, tanto de índole técnica como judicial.
Como hemos indicado, realizar el cambio de uso de un local en el que se ha desarrollado un negocio para adaptarlo a los requerimientos de una vivienda no está exento de un reacondicionamiento técnico del inmueble, siendo indispensable cumplir con determinadas dimensiones, posicionamiento con respecto a la acera de cada una de las habitaciones que conforman la casa, necesidad de tener cocina y de instalación de salida de humos, requisitos sobre iluminación y ventilación, además de accesibilidad y seguridad en con respecto a la prevención de incendios, entre otras condiciones.
A las demandas técnicas o físicas que tiene que cumplir el inmueble se le sumarán las jurídicas, de modo que se tiene que cumplir con lo especificado por la normativa administrativa en cuestión urbanística y control acerca de los usos del suelo. En virtud de ello, debe tenerse en consideración que el cambio de uso de local a vivienda necesitará de la obtención de la obligatoria licencia de obra obtenida mediante el procedimiento ordinario habitual. Para ello, es necesario adjuntar un proyecto confeccionado por un perito experto en este tipo de cuestiones, y que deberá contener aquellas obras a realizar que se ajustan al Código de Edificación. No obstante, y anteriormente, conviene obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso servirá para garantizar que el nuevo uso que se atribuirá al suelo no proscribe con lo reflejado por la legislación urbanística. De igual modo, es aconsejable solicitar un estudio de viabilidad previo preparado por un técnico competente, que permitirá valorar si el cambio de uso es posible, aunque también puede que lo confeccione el mismo Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero altamente aconsejable.
Además, el cambio de uso no debe contravenir lo establecido por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o estructura del bloque en el que se ubica, priorizando mayormente la libertad de ejercer el derecho sobre la propiedad privada recogido en la Constitución. Sin embargo, cuando se modifican elementos comunes deberá contar con la aprobación de la Comunidad de Vecinos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cómo pasar local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado sabe toda la burocracia que hay que realizar ante el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el proceso para la concesión del permiso y, además, aconsejará en todos aquellos impedimentos que la Administración imponga para la concesión de las autorizaciones necesarias para realizar cambio de uso, pautando los correspondientes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma forma, y con el objetivo de prevenir potenciales obstáculos por parte de la Comunidad de Vecinos, se llevará a cabo un análisis previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con el objetivo de corroborar que se permite realizar el cambio de uso. Del mismo modo, y en caso de ser necesario, se acudirá a la Junta de Propietarios junto con el técnico competente en la cuestión para explicar la realidad del proyecto y la inocua alteración en la estructura y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se realizará en colaboración con un técnico experto en el asunto, que se encargará de preparar los informes y análisis técnicos necesarios para proceder al cambio de uso, y que serán entregados en el Ayuntamiento.
Cómo pasar local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han puesto de manifiesto algunas de las particularidades y/o dificultades a las que se tiene que salvar una persona o empresa que desee cambiar el uso de un inmueble de terciario a vivienda, recomendamos que se pongan en contacto con el despacho cuanto antes si lo que buscan es optimizar todo el procedimiento para cambiar el uso asignado al su inmueble, o necesitan consejo, así como amparo legal letrada por las negativas notificadas por parte del Ayuntamiento y que dificultan seguir con el proceso.
De la misma manera, y dada la entidad del cambio físico y jurídico que sufre la construcción, la modificación tendrá que acceder al Registro de la Propiedad a través de la oportuna escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la gestión de este tipo de actuaciones resultará muy útil para agilizar toda esta etapa final.
Además, la especialización y conocimiento de distintos regímenes legales que atañen a viviendas servirá para dotar de un servicio de consultoría más personalizado, adaptado, por ejemplo, a VPO. Al conocer su naturaleza y el alcance de calificación, y tras estudiar la cuestión, será más sencillo adaptar el proceso de cambio de uso a los requerimientos de este tipo de vivienda con un régimen más complejo.
Como hemos mencionado, el mejor momento para ponerse en contacto con el despacho será cuando el interesado se plantee tramitar el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se explicará todo el camino por recorrer y se recibirá consultoría especializada en cada una de las fases del procedimiento para el cambio de uso, encontrando la solución óptima en caso de tener que tomar distintas determinaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.