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Contratos de arras - VMS Abogados
Podemos describir las arras como aquella señal entregada como garantía para la suscripción de un futuro contrato de compraventa sobre algún tipo de bien (lo más habitual es que se trate de un bien inmueble).
En el contrato de arras se fijan la mayoría de los requisitos que compondrán el futuro contrato de compraventa: precio, plazos, objeto sobre el que se entregan las arras… Y lo más importante, se fijan las consecuencias y/o penalizaciones por no llevar a cabo o no haber respetado las condiciones establecidas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos da una pista bastante clara, incluso para aquellas personas que no son abogadas, de qué puede ocurrir si incumplimos alguna de las condiciones en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa trabajamos todos los días este tipo de cuestiones, dado que somos un despacho especializado en derecho inmobiliario, y a menudo acuden a nosotros clientes que, por ser vendedores o compradores, tienen problemas con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser habitual que la gente desconozca hasta qué punto los Contratos de Arras pueden ocasionar problemas a las partes que lo suscriben, afectando a nuestro patrimonio hasta tal punto que podemos perder una importante cantidad entregada (si somos compradores) o tener que devolver una cantidad recibida por duplicado (si somos vendedores) por incurrir en un incumplimiento contractual.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contratos de arras - Características de nuestro servicio
Las funciones que realizamos los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy similares a aquellas funciones que ejerce la parte de derecho civil que estudia la parte de obligaciones y contratos.
No obstante, intentaremos desgranar funciones específicas en este tipo de contratos y tomaremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que implique la adquisición de un bien inmueble:
- Existe una fase de recopilación de documentación: solicitar información registral del inmueble es obligatorio, entre otras cosas, para identificar la finca sobre la que vamos a redactar el contrato que implicará, en un futuro, la adquisición del inmueble.
- Debemos estudiar y ofrecer a las partes (si nos han contratado ambas) qué condiciones vamos a ofrecer a ambas: plazos, forma de pago, condiciones que pueden suspender o condicionar la compraventa, etc.
- Redactar aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de incumplimiento contractual por parte de alguno de los implicados.
Una de las funciones que más delicadeza requieren es la redacción de las cláusulas que puedan afectar al cumplimiento o no de lo dispuesto en el contrato, es decir, debemos tener en cuenta aquellas circunstancias que puedan suponer para nuestros clientes un perjuicio. Por ejemplo, imaginemos que, para poder comprar un inmueble, nuestros clientes necesitan obtener la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta a través de diferentes medios (por ejemplo, constituir una hipoteca o necesidad de vender previamente un inmueble). Esta cuestión deberá ser reflejada en el contrato de arras para asegurarnos de que hasta que no se logre la financiación, no resulte obligatorio constituir y formalizar la compraventa sobre el inmueble.
Asimismo, en caso de incumplimiento de alguna de las partes contratantes, también forma parte de nuestras tareas tratar de negociar de forma extrajudicial para lograr la menor penalización posible para nuestros clientes. En definitiva, la tarea más importante a la que se enfrenta un abogado especializado en contratos de arras es la de defender los intereses del cliente que representa, y tratar de evitarle un procedimiento judicial con todas las consecuencias que ello acarrea, por ejemplo, con una condena a pagar una cantidad de la que no dispone.
Contratos de arras - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El por qué contratar a un abogado especialista lo encontramos, precisamente, en lo ya anunciado en el Código Civil y que tenemos a bien repetir aquí: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Pues bien, parece evidente por qué contratar a un abogado: para evitar un perjuicio económico que comporte una pérdida patrimonial que, en ocasiones, y teniendo en cuenta el valor del inmueble que queramos adquirir, puede ascender a cantidades que impliquen un endeudamiento a nuestros clientes que no sean capaces de enfrentar.
Por tanto, el momento oportuno para contratar a un abogado es siempre el mismo: antes de iniciar cualquier tipo de relación jurídica. No obstante, queremos incidir en la importancia de contratar a un abogado especialista en arras de forma previa a suscribir ningún contrato, porque es muy habitual que los clientes recurran a nosotros cuando ya han firmado y ya han incurrido en algún tipo de incumplimiento que puede suponerles un problema.
Teniendo en cuenta la libertad de pacto entre las partes, el Código Civil siempre resultará de aplicación en aquello que no haya sido pactado, por lo que es importante contactar con un profesional que sepa qué argumentos emplear cuando existan lagunas en el contrato de arras para que pueda defender nuestros intereses de la mejor manera para evitar perjudicarnos.
Es por ello por lo que, en el presente artículo, os aconsejamos contactar con un abogado antes de firmar cualquier tipo de documento que, en el futuro, os obligue a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.