Obras en elementos comunes en comunidades de propietarios: la Junta de Propietarios tiene encomendada, entre otras obligaciones, según el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal la aprobación de presupuestos y ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).

Las obras en elementos comunes van a ser el objeto del artículo del día de hoy. La explicación de los diferentes tipos de ellas y la necesidad de precisar de autorización o no de la Junta de Propietarios para ejecutarlas va a constituir el objetivo de este documento, tanto las realizadas por la Comunidad de Propietarios como por los propietarios.

Obras en elementos comunes en comunidades de propietarios: obras sin autorización previa de la Junta

Las obras en elementos comunes a que viene obligada a realizar la Comunidad de Propietarios sin necesidad de autorización previa de la Junta de Propietarios, entre otras, son las que se recogen en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal:

• Aquellos trabajos y obras que resulten necesarios para el cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyéndose entre éstas aquéllas que garanticen la seguridad, la habitabilidad y la accesibilidad universal. También se incluyen las condiciones de ornato y otras que deriven de la imposición del deber legal de conservación por parte de la Administración.
• Obras necesarias para accesibilidad universal, y en todo caso, las requeridas a instancia de propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad o mayores de setenta años, así como la instalación de rampas, ascensores y otros que favorezcan la orientación o comunicación del inmueble con el exterior.
• Los actos de división material de pisos o locales para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

Obras en elementos comunes en comunidades de propietarios: obras que necesitan de autorización previa de la Junta

Las obras en elementos comunes que precisan de autorización de la Junta de Propietarios de la Comunidad son, por ejemplo, las siguientes:

• La realización de innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble no exigibles, precisará de un voto favorable de 3/5 partes del total de los propietarios que representen las 3/5 de las cuotas de participación. Por ejemplo: realización de obras para instalar cámaras de seguridad.

Para aquellos de nuestros lectores que se pregunten si están obligados por Ley a soportar las obras que hemos mencionado anteriormente en los inmuebles de su propiedad, y a ceder el paso al mismo, es decir, aquellas que afectan al deber de conservación del inmueble y sus servicios e instalaciones comunes, hemos de decirles que sí, que la ley prevé la obligación de los propietarios en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal:

“1. Son obligaciones de cada propietario: c. Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la Comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados. d. Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los apartados anteriores.»

Así, del mismo modo, no sólo estamos obligados a soportar las obras y a permitir el paso en nuestra propiedad, sino que la Ley nos obliga a contribuir en las derramas que se acuerden en la Junta de Propietarios, tal y como señala el artículo 9 de la Propiedad Horizontal, en su letra e), donde se nos indica que los propietarios están obligados a “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble.” Si no cumplimos con lo dispuesto, podemos ser objeto del procedimiento previsto en la Ley para el cobro de cantidades a los propietarios morosos, del que hemos hablado anteriormente en uno de nuestros artículos.

Las obras que alteren elementos comunes por parte de los propietarios a título particular requerirán de la autorización unánime de la Junta de Propietarios en caso de, por ejemplo, la instalación de un ascensor privativo en el inmueble, ya que con su instalación estaríamos alterando un elemento común, en este caso, los forjados. Dicha regla de la unanimidad para la alteración de elementos comunes se encuentra recogida en el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Hasta aquí llega nuestro artículo del día, pero dado que el tema en cuestión es muy sensible, amplio y necesita de un conocimiento especializado en Propiedad Horizontal, no dudes en preguntarnos si tienes alguna duda al respecto.