Nueva ley de vivienda 2023: la Ley de Vivienda de 2023, que entró en vigor el 26 de mayo de 2023, ha introducido cambios significativos en el panorama inmobiliario español. Esta legislación aborda una serie de aspectos cruciales que afectan tanto a propietarios como a inquilinos.
El principal objetivo de la Ley de Vivienda de 2023 es establecer un marco normativo que garantice el derecho de todas las personas a disfrutar de una vivienda digna y asequible, poniendo especial énfasis en aquellos hogares más vulnerables. Para lograrlo, se han establecido una serie de medidas concretas que buscan equilibrar y regular el mercado inmobiliario, así como fomentar la construcción de viviendas de carácter público.
Novedades de la nueva ley de vivienda 2023
Traslado de los honorarios de la inmobiliaria del inquilino al propietario
La nueva Ley de Vivienda establece que los gastos y honorarios de gestión inmobiliaria serán siempre a cargo del propietario. Así pues, los inquilinos ya no tendrán que preocuparse por los costes adicionales de la comisión inmobiliaria.
Mayor control en las “zonas de mercado tensionado”
La nueva Ley de Vivienda delega a las autoridades de las comunidades autónomas la posibilidad de declarar “zonas de mercado residencial tensionado”. Son áreas donde el precio de la vivienda o del alquiler es tan elevado que las familias tienen dificultades para acceder a una vivienda digna.
Se han establecido criterios para su declaración por parte de las comunidades autónomas, debiéndose cumplir al menos uno de los siguientes requisitos:
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado más de 3 puntos porcentuales el valor del IPC en los últimos 5 años.
- Que en la zona en cuestión, el coste de la hipoteca o el alquiler mensual más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares.
Nueva definición para Grandes Tenedores
Hasta ahora se entendía como gran tenedor a todo aquel que tuviese 10 o más inmuebles en propiedad, excluyendo garajes y trasteros. Con la nueva Ley de Vivienda se considerará gran tenedor al que tenga 5 o más inmuebles en propiedad en aquellas zonas que hayan declarado tensionadas. Esto significa que se les aplicarán medidas muy concretas.
Actualización Anual del Alquiler sobre el IPC y creación de un nuevo índice de referencia
Las actualizaciones de los alquileres estarán siempre limitadas por un índice: en 2023, el precio máximo de subida del alquiler será del 2%, en 2024, las subidas estarán limitadas a un máximo del 3% y, a partir de 2025, se creará un nuevo índice que será más estable y menor que el IPC.
Nueva prórroga en los contratos de vivienda habitual
En aquellas zonas declaradas tensionadas, el inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria al final del contrato de arrendamiento y el propietario deberá aceptarla, salvo que las partes lleguen a otro acuerdo.
El propietario no podrá incrementar la renta en el nuevo contrato de arrendamiento (más allá de la actualización anual) y tampoco podrá subir el alquiler adjudicando nuevos gastos al inquilino que no estuvieran así pactados en el contrato anterior.
Estas prórrogas se irán actualizando por plazos anuales y por un período máximo de tres años.
Protección frente a los desahucios
Esta normativa tiene varias medidas para alcanzar la protección:
- Poner fin a los desahucios sin fecha predeterminada. Así, deberá ser obligatorio establecer una fecha y una hora para llevarlos a cabo.
- Se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años.
- Acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.
- Las Comunidades Autónomas podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos.
- Se reconoce la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política.
Medidas contra las propiedades desocupadas
La nueva Ley de Vivienda establece un incremento del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para aquellas propiedades que permanezcan vacías durante al menos dos años sin una justificación válida. Este incremento se aplica a los propietarios que poseen cuatro o más inmuebles de uso residencial
El recargo del IBI podrá llegar hasta un 150% en función de dos aspectos: el tiempo que el piso ha estado vacío y el número de viviendas vacías del mismo propietario en el mismo municipio.
Esta medida tiene como objetivo incentivar a los propietarios a poner sus propiedades en el mercado de alquiler, en lugar de dejarlas vacías.
Fortalecimiento del Parque de Viviendas Protegidas del Estado
La nueva ley busca ampliar, conservar y mejorar las viviendas que son propiedad del Estado y que están destinadas a proporcionar opciones de vivienda asequibles para las familias más vulnerables.
Nuevas bonificaciones en el IRPF para propietarios
La nueva Ley de Vivienda también reformula el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y ofrece ventajas fiscales a los propietarios, con el fin de incentivar la oferta de pisos en alquiler y conseguir bajar el precio del alquiler en las zonas tensionadas.
Así, se modifica el porcentaje de bonificaciones sobre el rendimiento neto del alquiler en la declaración de la renta para los nuevos contratos de alquiler. Por norma general, pasará del actual 60 % al 50 %, aunque los propietarios pueden acceder a una mayor bonificación si toman medidas como las siguientes:
- Bonificación del 90 % cuando se formalice un nuevo contrato en una zona de mercado tensionado con una rebaja al menos un 5 % del precio del alquiler respecto al anterior.
- Bonificación del 70 % en uno de estos dos casos:
- Alquilar una vivienda por primera vez a jóvenes entre 18 y 35 años en zonas tensionadas.
- Ofrecerse como vivienda asequible incentivada, protegida o alquilada a la Administración o a entidades sin fines lucrativos.
- Bonificación del 60 % si se han efectuado obras de rehabilitación o mejora durante los últimos 2 años.
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