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Extinción de condominios - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que varias personas comparten el dominio o propiedad de una cosa. De este modo, el artículo 399 del Código Civil establece que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden disponer libremente de esa parte, enajenándola, cediéndola o hipotecándola. Solo se prevé una excepción a la libre disposición, cuando la cosa común es indivisible.
Una vez que tenemos en consideración en qué consiste un condominio, podemos comprender que mediante la extinción del mismo se dividirá la situación común creada sobre un bien. Para alcanzar la división de la cosa común, cualquier condueño puede ejercitar el derecho a su división libremente, debido a que no existe obligación de permanecer en la situación de copropiedad de manera permanente, salvo que exista un pacto de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo la duración máxima del pacto de 10 años, pero previéndose por el Código Civil la posibilidad de prorrogarse mediante nuevo acuerdo alcanzado por los copropietarios.
Se debe matizar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la cosa común fuere indivisible, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y reparto del precio obtenido.
- Si la cosa común fuere divisible, se procede a la división material, y por tanto se adquiere la parte de la cosa común que se corresponda con la participación del copropietario en la cosa común.
- Que el copropietario renuncie a sus derechos, ya que no hay obligación de permanecer en la situación de copropiedad.
- En el caso de los inmuebles, siendo cosas indivisibles, si no hay adjudicación íntegra a uno de los copropietarios con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se vende el inmueble y reparte el precio entre los copropietarios.
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Extinción de condominios - Características de nuestro servicio
Las principales labores que realiza un letrado en esta materia son las siguientes:
- Negociación con los copropietarios para alcanzar un acuerdo ventajoso sobre la división de la cosa común. Una vez alcanzado el acuerdo se procede a la coordinación con la notaría para firmar la escritura mediante la que se divide la cosa común, siempre que todos los copropietarios hayan consentido en la división. Es la vía más rápida para la disolución del condominio y se encuentra regulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe acuerdo para la división de cosa común, se debe interponer la acción judicial de división de cosa común indivisible. Se interpondrá ante el Juzgado competente, y una vez se obtenga la sentencia que declare la indivisibilidad del bien, se seguirán los trámites previstos en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Actuaciones jurídicas derivadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros negocios jurídicos.
En esencia, el abogado acompañará en el proceso para que los copropietarios de la cosa común alcancen un acuerdo y se proceda a la venta de la cosa común si esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción correspondiente de la cosa común si ésta fuere divisible, que se recogerá en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no alcanzarse acuerdo entre los copropietarios, se iniciará un procedimiento judicial que finalizará con la subasta del bien.
Igualmente, acompañamos en el resto de las actuaciones jurídicas derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre la cosa común una garantía, como ocurre frecuentemente con las hipotecas sobre bienes inmuebles.Tras la disolución de la situación de copropiedad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato de préstamo hipotecario y establecer como garante a la persona que ha adquirido el bien de manera íntegra, debido a que, tal y como dispone el artículo 405 del Código Civil, la división de la cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición.
En los asuntos de familia es frecuente que acudan consultas sobre el derecho de uso tras la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de uso se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena fe.
Extinción de condominios - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se genera mayoritariamente cuando el titular de una propiedad fallece, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando ambos son propietarios de una cosa común.
Si quiere un experto que conozca de primera mano las causas que originan la situación de copropiedad, y busca un asesoramiento específico para proceder a la extinción del condominio, negociar con el resto de los copropietarios, o hacer valer su derecho a extinguir el condominio mediante un procedimiento judicial, así como asesoramiento para las actuaciones jurídicas derivadas, contacte con el despacho.
Debemos tener en cuenta que, tal y como se mencionó anteriormente, el derecho a disponer libremente de la parte alícuota de la cosa común puede estar limitado al pacto de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la prórroga mediante acuerdo de los copropietarios. En caso de ausencia de pacto, la acción no está sometida a plazo de prescripción, según lo dispuesto por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que en cualquier momento el copropietario podrá invocar su derecho a dividir la cosa común, siempre que, tal y como hemos indicado, no exista pacto de indivisibilidad.
El mejor momento para contactar con el despacho es en el que surge el interés por dividir la cosa común, para poder examinar en profundidad todas las vías posibles e iniciar la más beneficiosa para el cliente, es por ello por lo que, como siempre os decimos, os anticipéis a que se origine el problema, y contactemos con un abogado especialista desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.