La legislación es clara a la hora de reclamar el pago a un vecino moroso. Ahora bien, hay que realizar una serie de pasos de forma segura para lograr el objetivo final de todo ello que es el cobro definitivo y la puesta al día del vecino moroso
Es el propietario que no esté al día en sus pagos a la comunidad. La deuda puede afectar a las cuotas de gastos ordinarios o a gastos extraordinarios que hayan sido debidamente aprobados y que sean ya exigibles a los miembros de la comunidad. El no estar conforme con un determinado gasto no puede ser considerado como eximente a la hora de realizar el pago de las cuotas de comunidad. Para esos descontentos la ley indica otra serie de mecanismos a poner en marcha.
El que sea propietario en el momento en que se exija el gasto comunitario.
El moroso puede asistir a la junta general de la comunidad, pero no tiene voto ni puede impugnar los acuerdos de la junta ante el juez. Además, en otro orden de cosas, se puede iniciar un procedimiento judicial para reclamarle las deudas. Por otra parte, el inmueble del moroso responde del pago de esa deuda: en teoría, en un caso extremo podría solicitarse la venta en subasta del inmueble para que la comunidad pudiera cobrarse su deuda. Cuestión tremendamente desagradable a la que se llega en los casos más extremos de deuda con la comunidad de propietarios.
En primer lugar se debe hacer un requerimiento de pago fehaciente mediante burofax.
Si el moroso no atiende a este requerimiento, se puede seguir la vía del procedimiento judicial mediante los siguientes pasos:
- Convocatoria de una junta general para aprobar la liquidación de la deuda con la comunidad y autorizar al presidente a reclamar judicialmente la deuda.
- Comunicación de los acuerdos de la junta a todos los vecinos. El secretario debe emitir una certificación del acuerdo de la junta que aprueba la liquidación, documento que incluirá el visto bueno del presidente.
- Presentación ante el juez de la demanda.
Si la deuda pendiente es inferior a 2.000 euros no es necesaria la intervención de abogado ni procurador. En los juzgados existen modelos genéricos de demanda y en determinadas páginas web también aparecen formularios para rellenar si bien siempre es conveniente estar asesorados por un profesional del Derecho. Si la deuda es superior sí vamos a necesitar esta asistencia a la hora de acudir a tribunales.
Hay que evitar medidas que el moroso pueda considerar como coacciones y que le puedan dar pie a emprender acciones judiciales contra sus vecinos. Se han admitido cláusulas de estatutos que impiden a los morosos el acceso a elementos de la comunidad no esenciales para la habitabilidad, la seguridad o la accesibilidad del inmueble, como piscinas o pistas de tenis. En la práctica, según doctrina de los tribunales, la ejecución de esas medidas no debe imponerse por la fuerza.
La realización de una lista de morosos en el tablón de anuncios de la comunidad lo permite la Ley de Propiedad Horizontal pero como último recurso para la notificación de convocatorias de juntas generales o de acuerdos tomados en ellas. Es decir, la convocatoria de una junta general debe incluir la lista de propietarios morosos, con el objeto de advertir que no pueden votar mientras sean morosos.
La comunidad tiene que tratar de entregar las notificaciones a los morosos en el domicilio que hayan facilitado al secretario o, si no es posible, en el piso o local que posean en la comunidad. Como último recurso, se pueden publicar en el tablón de anuncios de la comunidad o en su defecto en un lugar visible, donde permanecerán tres días naturales consecutivos. El documento debe acompañarse de un escrito del secretario, en el que se explique la razón por la que se anuncia en el tablón. Así evitamos denuncias por lesiones en el derecho al honor o por vulnerar la normativa sobre protección de datos.