Ley de Propiedad Horizontal y terrazas privativas: los edificios en régimen de propiedad horizontal se componen de elementos comunes y privativos, distinguiéndose en los primeros entre aquellos elementos que lo son por su naturaleza o por destino. La diferencia entre ellos estriba en la posibilidad de desafectarlos, íntimamente ligado con su carácter imprescindible para el uso y disfrute del edificio. De este modo el Tribunal Supremo en la STS 402/2012, de 18 de junio de 2012 se pronunció en relación con la naturaleza de las terrazas como elementos comunes por destino y, por ende, susceptibles de desafectación. Por tanto, salvo disposición en contra, las terrazas son elementos comunes que poseerán complementariamente un uso y disfrute privativo para uno de los copropietarios cuando se prevea en el Título Constitutivo.
En todo caso, en la Reglamentación Interna de la Comunidad, compuesta por el Título Constitutivo y los Estatutos, se mencionará la auténtica naturaleza de la terraza. Esto nos lleva a considerar que, en caso de querer desafectar un elemento común, como es la terraza, se deberá alcanzar un acuerdo mediante unanimidad de los copropietarios, tal y como impone el artículo 17.6 LPH para aquellos acuerdos que impliquen modificación del Título Constitutivo. La desafección supone la alteración de los coeficientes de participación en los que se divide el edificio, ya que el elemento común cambiaría su naturaleza a privativo y participaría en los elementos comunes en igualdad de condiciones, e igualmente se modificarían el resto de los coeficientes de participación.
A continuación, se detallan algunas de las cuestiones más trascendentes sobre las terrazas de uso privativo:
Ley de Propiedad Horizontal y terrazas privativas: obligaciones de conservación y mantenimiento
El artículo 9.1.a) LPH impone a los propietarios el deber de conservar elementos comunes, sean de uso general o privativo, lo que en el caso de las terrazas de uso privativo abarca su mantenimiento y limpieza ordinarios. Esto no excluye que sea obligación de la Comunidad de Propietarios, y por tanto deba asumir esta última, asumir su conservación y mantenimiento cuando se generen desperfectos que tengan origen en el mal estado de un elemento común y que no estén relacionados con una actuación dolosa o negligente por el comunero al que se le atribuye el uso privativo (STS 402/2012, 18 de junio de 2012).
Ley de Propiedad Horizontal y terrazas privativas: deberes de los propietarios
Siendo una obligación de la Comunidad la realización de las labores necesarias para conservar el inmueble, sus servicios e instalaciones, el artículo 9.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal prevé como obligación de cada propietario otorgar consentimiento para la realización de obras en su inmueble que sean necesarias para el edificio.
En el mismo artículo se prevé la posibilidad de requerir el resarcimiento de los daños ocasionados, debiendo ser acordado mediante acuerdo en Junta siguiendo la regla del artículo 17.7 LPH que impone la mayoría del total de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, y deberá ser impugnado si no se concediera la indemnización por los daños.
Ley de Propiedad Horizontal y terrazas privativas: facultades del propietario y límites
El artículo 7.2 LPH dispone que el propietario u ocupante del piso no puede desarrollar en él, o en el resto del inmueble, actividades prohibidas en los estatutos, que sean dañosas para el inmueble o contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Por tanto, será necesario el estudio de la Reglamentación Interna del edificio, así como la normativa urbanística, para poder considerar si una posible actuación puede ser ilícita.
Ley de Propiedad Horizontal y terrazas privativas: deber de recabar autorización para realizar obras
El artículo 7.1 LPH faculta al propietario a modificar elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios, cuando no se menoscabe la seguridad del edificio, configuración, estructura o estado exteriores, ya que en esos casos se precisará acuerdo, alcanzado por unanimidad en la junta de propietarios.
En este caso, conviene traer a colación la posibilidad de que la Comunidad de Propietarios incurra en una actuación discriminatoria hacia uno de los comuneros cuando se le prohíbe la realización de determinadas obras a pesar de que previamente a otros comuneros se les autorizaran. Es abundante la jurisprudencia que precisa que, a efectos de determinar el carácter arbitrario de la denegación de la autorización, se debe atender a la realidad fáctica, consistente en la coexistencia previa y admitida de otras obras, construcciones o cerramientos similares (SAP Alicante 127/2017, de 20 de marzo de 2017; SAP Madrid 1/2006, de 4 de enero de 2006), y en el tratamiento diferenciado dado a un comunero sin que la desigualdad esté justificada. Por tanto, lo esencial es que el trato discriminatorio sea carente de justificación (STS 31 octubre 1990, STS 5 marzo 1998; STS 12 diciembre 2012)
Con todo ello, tanto la Ley como la Jurisprudencia son claras en cuanto a la naturaleza de las terrazas comunes de uso privativo, así como los derechos y obligaciones de quienes tienen atribuido su uso y disfrute, amparándose ciertas actuaciones y limitándose otras.
