Cambio de uso de local a vivienda

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Cambio de uso de local a vivienda - VMS Abogados

La nueva realidad económica y social requiere de ideas creativas para atender a una de las necesidades más elementales de todas, que es el derecho de la vivienda.

De este modo, y teniendo en cuenta el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que nuevos propietarios adquieran inmuebles cuyo uso inicial era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.

Así se desarrolla una nueva manera de acceso a vivienda, que no resulta ajena a cuestiones, tanto de índole técnica como jurídica.

Como se ha mencionado, proceder con el cambio de uso de un inmueble en el que se ha desarrollado un negocio para ajustarlo a las necesidades de una vivienda no está exento de un reacondicionamiento técnico del inmueble, imponiéndose la obligación de cumplir con ciertas dimensiones, posicionamiento con respecto de la acera de cada una de las habitaciones que componen la vivienda, exigencia de cocina y de instalación de evacuación de humos, imposiciones sobre iluminación y ventilación, así como accesibilidad y seguridad en materia de prevención de incendios, entre otras exigencias.

A las exigencias técnicas o físicas que debe cumplir el inmueble se le sumarán las jurídicas, de modo que se debe cumplir con lo dispuesto por la legislación administrativa en materia urbanística y control sobre usos del suelo.En virtud de ello, debe tenerse en consideración que el cambio de uso terciario a residencial requerirá la obtención de una preceptiva licencia de obra obtenida mediante el procedimiento ordinario común. Para ello, se deberá presentar un proyecto realizado por un técnico competente en la materia, y que deberá contener aquellas obras a acometer que cumplen con el Código de Edificación. No obstante, y con carácter previo, conviene obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, tramitado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso permitirá asegurar que el nuevo uso del que se dotará al suelo no proscribe con lo dispuesto por la normativa urbanística. Del mismo modo, conviene obtener un informe de viabilidad previo realizado por un técnico competente, que permitirá reconocer si el cambio de uso es posible, aunque también es posible que lo realice el propio Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero altamente recomendable.

Por otro lado, el cambio de uso no debe conculcar con lo dispuesto por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o estructura del edificio en el que se encuentra, primando mayormente la libertad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada reconocido constitucionalmente. No obstante, cuando se ven afectados elementos comunes deberá contar con el consentimiento de la Comunidad de Propietarios.

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Cambio de uso de local a vivienda - Características de nuestro servicio

Un abogado especializado conoce toda la tramitación a realizar ante el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el proceso para la concesión de licencia y, por otro lado, asistirá en todos aquellos impedimentos que la Administración imponga para la concesión de las autorizaciones necesarias para proceder al cambio de uso, interponiendo los pertinentes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.

Igualmente, y con la finalidad de evitar posibles impedimentos por parte de la Comunidad de Propietarios, se realizará un estudio previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de corroborar que se permite realizar el cambio de uso. Del mismo modo, y en caso de ser necesario, se asistirá a la Junta de Propietarios acompañado del técnico competente en la materia para mostrar la realidad del proyecto y la inocua afectación en la estructura y seguridad del edificio y sus elementos comunes.

Todo ello se realizará en coordinación con un técnico competente en la materia, que asumirá la labor de realizar los informes y proyectos técnicos necesarios para realizar el cambio de uso, y que serán presentados ante el Ayuntamiento.

Una vez realizadas las obras, se continuará la relación con el cliente, debido a que se debe presentar una declaración responsable primera ocupación, tal y como dispone el artículo 155.c) de la Ley del Suelo de Madrid, que pondrá de manifiesto que las obras cumplen con lo exigido por la normativa urbanística. Una vez haya transcurrido el plazo de comprobación durante el que la Administración está facultada para inspeccionar la realidad de las obras acometidas y su correspondencia con el proyecto, así como con las normativas urbanísticas, serán de aplicación las reglas del silencio previstas por el artículo 24 de la Ley 39/2015 de 1 de octubre de 2015. Del mismo modo, la Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid, prevé la exigibilidad de licencia de primera ocupación en unos supuestos tasados por la propia Ordenanza. Posteriormente, y tras realizarse los trámites necesarios y presentación de la declaración responsable de primera ocupación y obtención de licencia de primera ocupación, un abogado especializado se coordinará con la Notaría para proceder a escriturar el cambio de uso, para que el mismo tenga acceso al Registro de la Propiedad.

Cambio de uso de local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?

Una vez han sido expuestas algunas de las particularidades y/o complejidades a las que se enfrenta un ciudadano o empresario que proceda a cambiar el uso de su inmueble de terciario a residencial, recomendamos que contacten con el despacho cuanto antes si lo que buscan es optimizar todo el proceso para cambiar el uso asignado a su inmueble, o quieren asesoramiento, así como asistencia letrada por las denegaciones emitidas por parte del Ayuntamiento y que impiden continuar con el procedimiento.

Igualmente, y dada la entidad del cambio físico y jurídico que experimenta el inmueble, el cambio deberá acceder al Registro de la Propiedad mediante la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la tramitación de este tipo de actuaciones permitirá agilizar toda esta fase final.

Por otro lado, la especialización y conocimiento de diferentes regímenes jurídicos que afectan a viviendas permitirá dotar de un asesoramiento más específico, ajustado por ejemplo a Viviendas de Protección Oficial. Al conocer su régimen y la extensión de calificación, y tras estudiar el asunto, podremos ajustar el proceso de cambio de uso a las necesidades de este tipo de vivienda con un régimen más complejo.

Como hemos mencionado, el mejor momento para contactar con el despacho será cuando el interesado se plantee proceder con el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se mostrará todo el camino por recorrer y se recibirá asistencia especializada en cada una de las fases del procedimiento para el cambio de uso, buscando la solución óptima en caso de tener que tomar diferentes decisiones.

¿Qué opinan nuestros clientes?

4.4

Basado en 20 opiniones

Gracias a ellos ganamos el juicio por los daños en nuestro edificio y pudimos rehabilitarlo. Experiencia y profesionalidad. Muy recomendables.

Tomás Ramón Cabestany

13:41 22 Jan 21

Yolanda Cabezón Garcia de Soria

20:13 12 Aug 20

Estamos muy agradecidos a la solvencia y calidad del asesoramiento jurídico recibido del Despacho de Abogados VMS en general y muy en particular de la letrada Carolina. Por su visión y eficacia.

P V

19:52 02 May 20

Mi experiencia con VMS abogados ha sido muy buena. Siempre muy atentos conmigo.

Jaime López

21:39 14 Apr 20

Solicité un servicio a VMS por un problema en la comunidad de propietarios, donde encontré muy buenos profesionales orientados a la consecución de resultados, aparte de ganar el caso, me sentí siempre confiada de estar en muy buenas manos.

Alexandra Díaz Forero

22:16 13 Apr 20

Contacte con el despacho para presupuestar un desahucio por falta de pago del inquilino, el presupuesto fue el mas competitivo. La demanda se interpuso antes del estado de alarma y cada semana me actualizan las últimas noticias jurídicas que pueden afectar al procedimiento. Serios y profesionales.

Johanna Andrea

17:37 13 Apr 20