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Vicios ocultos en la vivienda - VMS Abogados
El Código Civil hace una regulación exhaustiva sobre los vicios ocultos en su contenido a lo largo de varios artículos, pero revela una aproximación en su artículo 1484 sobre lo que podemos considerar como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hacen que la cosa vendida sea impropia para el uso a que se la destina, o si disminuye de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. En este artículo nos ceñiremos exclusivamente a aquellos vicios ocultos que afectan a viviendas, pero pueden afectar a vehículos o animales de compañía, inclusive.
En relación con qué podemos entender por vicio oculto en una vivienda, veamos algunos ejemplos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras consecuencia de las malas impermeabilizaciones o de tuberías deterioradas.
- Relacionados con un mal funcionamiento del sistema eléctrico. Interruptores, luces o tomas de corriente mal colocadas o defectuosas, así como instalaciones obsoletas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o desprendimientos en suelos, paredes, pinturas o carpintería por mala instalación o uso de materiales de mala calidad.
Todo esto son vicios ocultos que pueden determinar que no podamos disfrutar de la vivienda que hemos adquirido, y que pueden perjudicar el uso que pretendamos darle. En la práctica es muy habitual que entre particulares que compran y venden inmuebles de segunda mano suelen darse este tipo de situaciones, lo que está íntimamente relacionado con la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde los inicios del Despacho hemos trabajado este tipo de asuntos, puesto que como hemos dicho, es un sector del Derecho Inmobiliario, en el cual estamos especializados, y dado el abundante tráfico jurídico entre particulares (aunque no se ciñe exclusivamente a particulares, pueden estar implicadas sociedades mercantiles, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son reclamaciones muy típicas y que llegan continuamente a manos de nuestros abogados.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos en la vivienda - Características de nuestro servicio
En cuanto a las funciones que realizamos los abogados especialistas, éstas guardan relación con la parte más pura del Derecho civil y con las acciones que pretenden enmendar los perjuicios ocasionados a nuestros clientes por las compraventas de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción principal que tratamos (acción equivale al tipo de demanda, para que nos comprendan nuestros lectores) se llama saneamiento por vicios ocultos, y se desarrolla en los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil. Es aquella forma legal concedida al comprador de un bien frente al vendedor.
Las funciones que realizamos van orientadas a acreditar que el vicio era oculto, es decir, debemos probar que el comprador no pudo apreciar su existencia. Aquí es importante matizar que la ley regula una excepción: aquellos supuestos en que el comprador sea un perito que por razón de su oficio o su trabajo hubiera podido apreciar dicho defecto. En esta fase de prueba, mantenemos estrecha relación con aquel especialista que elabore un informe que acredite la cualidad de oculto del vicio.
Asimismo, también debemos probar que el defecto existía con anterioridad a la transmisión del inmueble, aunque se haya manifestado con posterioridad. Es decir, debemos probar que, por ejemplo, el desgaste de las tuberías que nos ha ocasionado humedades existía desde antes de llevar a cabo la compraventa.
Una vez hemos podido recopilar pruebas documentales que acrediten que se cumplen estos requisitos, procedemos a la fase judicial. Es decir, solicitar a los Juzgados que se hagan valer los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo elegir entre dos opciones: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con la devolución de los gastos que se hayan ocasionado a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el vendedor conocía dichos defectos y los ocultó, o bien solicitaremos que nos rebajen el precio que pagamos al adquirir el inmueble, persiguiendo restablecer el equilibrio contractual entre las partes, fijando un precio justo para aquella vivienda que adolezca de los mencionados vicios ocultos.
En cuanto a la fase judicial que estamos mencionando, las funciones propias del abogado consisten en celebrar la fase probatoria en lo que conocemos como juicio, produciéndose los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los peritos especialistas (arquitectos, habitualmente) y tratar de probar el perjuicio ocasionado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el/la Juez y obtener el resultado perseguido, fruto de un importante trabajo realizado.
Vicios ocultos en la vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El por qué parece bastante obvio: cuando tengamos sospechas que nuestro inmueble adolece de vicios ocultos que nos afectan en el uso que pretendíamos darle a la hora de adquirirlo, pudiendo tomar como ejemplo algunos de los que hemos nombrado.
En cuanto al momento temporal, nos vamos a detener en este punto, puesto que el momento de contactar es muy importante, dado que la responsabilidad del vendedor por estos vicios ocultos no es eterna, sino que tiene un límite temporal establecido para poder ser exigida: el artículo 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos caducará a los 6 meses.
Como podemos comprobar, es un plazo bastante limitado, así que nuestro consejo es que contactemos con un abogado especialista nada más apreciar estos defectos, puesto que el plazo es muy limitado y hay que ser céleres para realizar todo el trabajo que hemos mencionado, que es muy exhaustivo, puesto que debemos contar con un informe pericial que acredite dichos vicios y el origen de los mismos, y proceder a interponer la demanda dentro de este plazo. Una vez transcurrido dicho plazo, no podremos ejercer las acciones legales que nos otorga el ordenamiento para proteger nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también hay que garantizar sus derechos, ya que no todos los defectos de una vivienda pueden ser considerados como vicios ocultos.
Si te has detenido a leer este artículo, es porque quizá necesitas la ayuda de un abogado especialista, así que no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos ayudarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que siempre hay dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.