¿Puede la comunidad de propietarios prohibir el alquiler vacacional? : en la última modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, de 6 de octubre de 2021, el artículo 17, apartado 12, no contempla las prohibiciones y limitaciones en las comunidades de propietarios y en las viviendas residenciales de uso turístico.
La Sala Primera del Tribunal Supremo no se ha pronunciado al respecto. Sin embargo, sí que lo han hecho las Audiencias Provinciales, por lo que estos fallos son los únicos que existen hasta que el Supremo se pronuncie y fije doctrina sobre qué mayorías se necesitan para la prohibición del ejercicio de estas actividades.
Dichas sentencias y la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública mencionan que la prohibición del alquiler vacacional está reconocida en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, según el cual bastará el voto de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para proceder a la limitación o condición del arrendamiento turístico.
Por regla general, se exigirá unanimidad, pero solo para aquellos acuerdos que no estén dentro del artículo 17.12, por tanto, las actividades de alquiler vacaciones se siguen por esta regla general.
Asimismo, reconoce el citado artículo que estas medidas no tendrán carácter retroactivo, es decir, quien ha venido alquilando de esta forma no tiene por qué cesar en dicha actividad tras la aprobación de la prohibición, pero si vendiese su vivienda sí que le estaría vetada esa actividad al nuevo propietario.
¿Qué tener en cuenta si la comunidad quiere prohibir el alquiler vacacional?
Si la Comunidad quiere prohibir el alquiler de viviendas turísticas en el edificio debe convocar una Junta de Propietarios a tal efecto, incluyendo en el orden del día expresamente el acuerdo de prohibición del destino de la vivienda como alquiler turístico.
Posteriormente, se notificará de manera fehaciente a los ausentes, que tendrán 30 días desde la comunicación para su intención de voto.
En caso de que no se pronuncien a ese respecto, se considera que su voto es favorable al acordado en Junta.
Si el acuerdo de prohibición es finalmente aprobado con la mayoría de los votos requeridos, es decir, tres quintos del total de propietarios y cuotas de participación, habrá de expedirse un certificado de dicho acuerdo para proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad con el objetivo de que los futuros adquirentes de pisos del edificio conozcan la limitación existente y queden vinculados a la misma.
¿Qué ocurre si la comunidad prohíbe la actividad turística y un vecino hace caso omiso?
Si la comunidad de propietarios prohíbe la actividad turística y, a pesar de ello, un vecino pone en alquiler turístico su piso, la comunidad puede optar por la acción de cesación de la actividad, amparado por lo que enuncia el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Si la comunidad de propietarios prohíbe la actividad turística y, a pesar de ello, un vecino pone en alquiler turístico su piso, la comunidad puede optar por la acción de cesación de la actividad, amparado por lo que enuncia el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Así pues, el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice dicha actividad prohibida la inmediata cesación de ésta, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiera en su conducta, el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, podrá entablar contra él acción de cesación que se sustanciará a través del juicio ordinario.
El juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia y podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años.
¿Puede acordar la comunidad que los pisos destinados a uso turístico paguen más cuotas de gastos comunes?
El nuevo apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal permite agravar las cuotas especiales de gastos o incrementar la participación en los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad turística, siempre que las modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
También será necesaria la mayoría de los votos a favor de las 3/5 partes del total.
Si tienes dudas sobre cómo se aplica esta prohibición en tu casa particular, ponte en contacto con nosotros. Te asesoraremos para encontrar la mejor solución. Somos especialistas en comunidades de propietarios.
