En este artículo trataremos un asunto que suele ser uno de los conflictos más habituales, y que gira en torno a la distribución de los gastos comunes, concretamente a la exclusión de determinados elementos privativos, tales como los locales, del pago de algunos gastos comunitarios; dicha cuestión adquiere una relevancia importante cuando esa exclusión se encuentra prevista de forma expresa en la Escritura de División Horizontal o en los Estatutos.
A lo largo del meritado artículo analizaremos el marco legal aplicable, la importancia del título constitutivo conforme al art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la regla general de contribución a los gastos del art. 9 LPH y jurisprudencia aplicable a los diferentes supuestos.
Importancia del título constitutivo. Art.5 LPH
El título constitutivo de la propiedad horizontal hace referencia al documento jurídico que regula la configuración de la comunidad; siendo por regla general la Escritura de División Horizontal otorgada por el promotor del edificio, en la cual se describen los distintos elementos privativos y, los elementos comunes, así como la cuota de participación de cada uno.
De conformidad con el artículo 5 de la LPH, este título puede contener también las reglas de constitución y ejercicio del derecho, incluyendo los estatutos que regulan el uso y destino del edificio, así como la distribución de los gastos que se deriven de éste. Esto resulta vital para establecer un régimen específico de distribución de los gastos.
La regla general de contribución a los gastos
El artículo 9.1.2) de la LPH, establece como obligación básica de todo propietario la de contribuir conforme a su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado y correcto sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades.
Esto, configura un principio general de reparto proporcional de gastos; sin embargo, el propio precepto introduce una clara excepción a estos y es que esa contribución se realizará conforme a lo especialmente establecido; esto quiere decir que se puede establecer un sistema distinto de reparto o incluso que haya propietarios exentos de esos gastos.
Un ejemplo común de la exclusión de gastos pueden ser los locales comerciales, que en su mayoría suelen estar exentos de gastos como los de mantenimiento y conservación de ascensores, servicios de portería o conserjería, de limpieza de escaleras o zonas de acceso residenciales…etc
Validez de las estipulaciones del título constitutivo: jurisprudencia
La doctrina jurisprudencial ha sido constante al reconocer la validez de estas cláusulas cuando se encuentran previstas en el título constitutivo; basándose principalmente en la autonomía de la voluntad como fundamento para ello.
Ejemplos jurisprudenciales pueden ser sentencias como la SAP Málaga de 12 de julio de 2024, en la cual se confirma que la comunidad debe cumplir con los estatutos, y por ello, debe excluir a los propietarios de locales comerciales de los gastos de mantenimientos de las zonas ajardinadas y piscinas.
Otro ejemplo jurisprudencial de ello lo encontramos en la SAP de Madrid de 14 de marzo de 2018, la cual ratificó la aplicación de una exoneración estatutaria, declarando que ni la contribución prolongada en el tiempo ni el uso de elementos comunes implica renuncia o modificación, argumento el cual es idóneo para combatir la defensa de la C.P basada en la costumbre o los actos propios para seguir girando recibos pese a la cláusula exoneratoria.
Por último, hay que destacar que el Tribunal Supremo en STS 20 de marzo de 1997, establece que la distribución de gastos debe hacerse conforme a los estatutos y que no pueden considerarse generales los gastos que son particulares o no benefician a todos.
En definitiva, la jurisprudencia ha avalado la presunción que establecen los títulos constitutivos, ya que estas normas tienen carácter vinculante para todos los propietarios.
Modificación del régimen de gastos
Un aspecto importante que considerar es la dificultad para poder modificar lo estipulado en el título constitutivo, dado que cualquier alteración del sistema de reparto de gastos requiere la unanimidad de todos los propietarios, conforme a lo dispuesto en el artículo 17.6 de la LPH.
Conclusión
Como hemos podido observar a lo largo del artículo, la exclusión de la obligación de contribuir a los gastos de la Comunidad cuando este se encuentra regulado, es una problemática muy común.
El artículo 5 LPH otorga a dicho título un papel principal y central en la configuración del régimen comunitario, a la vez que el artículo 9 permite excepcionar la regla general de contribución a través de estipulaciones específicas como son los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.
Es por todo ello, que previo a la adquisición de un inmueble, resulta imprescindible analizar la escritura de División de la Propiedad Horizontal y los Estatutos, además de contar con el asesoramiento de un profesional especializado en la materia. En caso de duda, estaremos encantados de atenderle.
