Contrato de arrendamiento de un local. A la hora de alquilar un local comercial, es normal que surjan muchas dudas. ¿Qué ocurre si el inquilino deja de pagar? ¿Y si el arrendador necesita recuperar el local antes de tiempo? ¿Quién se hace cargo de las reparaciones?
Para evitar problemas y empezar con buen pie, es fundamental que el contrato esté bien redactado. En este sentido, a continuación te explicamos cómo redactarlo, qué debe incluir y cuáles son los puntos que más confusión suelen generar.
¿Y cómo hacer un contrato de arrendamiento de un local?
Redactar un contrato de alquiler de local comercial no se trata solo de copiar una plantilla de Internet. Cada contrato debe adaptarse a la situación específica de las partes implicadas y al tipo de actividad que se va a realizar en el local.
Lo primero que debemos tener en cuenta es que el arrendamiento de locales comerciales se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero no tiene las mismas reglas que el alquiler de viviendas. Aquí las partes tienen más libertad para pactar las condiciones. Esa flexibilidad es buena… pero también puede convertirse en un arma de doble filo si no se redacta todo de forma clara.
Pasos para redactar un contrato de arrendamiento de un local sólido
- Identificación de las partes: deben constar los datos completos del arrendador y del arrendatario. Para personas físicas: nombre, apellidos, DNI, domicilio habitual y estado civil. En el caso de empresas: se incluirá también la razón social, CIF, domicilio fiscal, así como los datos personales del representante legal (nombre, apellidos, cargo y DNI).
- Descripción del local: deben incluirse la dirección exacta, la superficie útil y construida, el uso previsto y otros datos relevantes como la referencia catastral. Pero también debemos indicar si el local dispone de licencia de actividad en vigor, certificado de eficiencia energética, si forma parte de una comunidad y si hay zonas comunes o plazas de aparcamiento.
- Duración del contrato: es necesario establecer claramente la fecha de inicio y fin del contrato, así como aquellas cláusulas que regulen la posibilidad de renovación o de prórrogas automáticas.
- Renta: debe especificarse el importe mensual del alquiler, si incluye o no el IVA, el método de pago, el día del mes en que debe abonarse y si se aplicará una actualización anual conforme al IPC u otro índice pactado.
- Fianza y garantías adicionales: según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es obligatorio entregar una fianza equivalente a dos mensualidades. Pero también pueden establecerse otras garantías adicionales, como un aval bancario o un depósito adicional, especialmente en locales de alto riesgo o valor.
- Obligaciones de ambas partes: aquí se detallan las responsabilidades. Por ejemplo, quién se encarga de pagar los suministros, los impuestos (IBI, tasa de basuras, etc.), seguros del local, reparaciones y si el inquilino puede realizar obras o reformas.
- Cláusulas de rescisión y penalizaciones: el contrato debe contemplar todos los escenarios en los que puede finalizar antes de tiempo, ya sea por incumplimiento, mutuo acuerdo o causa justificada. Pudiendo establecerse penalizaciones por resolución anticipada, falta de preaviso o daños al inmueble.
- Uso del local y actividades permitidas: para evitar conflictos, es recomendable especificar claramente qué tipo de negocio puede desarrollarse. Además, si el uso del local cambia o se quiere subarrendar, deberemos contar con el consentimiento expreso del arrendador para proteger al propietario frente a usos indebidos que puedan afectar al valor o a la legalidad del inmueble.
La fianza del alquiler de un local
Ahora bien, ¿cuánto hay que pagar de fianza? Aquí sí que la Ley de Arrendamientos Urbanos es clara: dos meses de renta. Por ejemplo, si el alquiler mensual es de 1.500 €, la fianza será de 3.000 €.
Esta fianza debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente (como el IVIMA en Madrid o el INCASÒL en Cataluña), siendo devuelta en su totalidad una vez que se haya comprobado que el local se encuentra en buen estado.
Pero además, es bastante habitual que el arrendador solicite garantías adicionales, como:
- Un mes extra en concepto de garantía complementaria.
- Un aval bancario por seis meses.
- Un seguro de impago.
¿Quién paga el contrato de arrendamiento de un local?
En la mayoría de los casos, es el inquilino quien paga los costes de redacción del contrato. Pero también puede asumirse de forma compartida o, en caso de que el propietario haya contratado a una agencia inmobiliaria, puede que sea él el que corra con los gastos.
¿Y los impuestos?
- IVA: salvo excepciones, el arrendamiento de un local comercial está sujeto al 21% de IVA.
- IRPF: el propietario debe declarar los ingresos obtenidos por el alquiler.
- IBI y tasas municipales: normalmente los paga el arrendador, pero puede acordarse que sean abonados al inquilino.
Preguntas frecuentes acerca del contrato de arrendamiento de un local
¿Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler de local?
La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece una duración mínima para los locales comerciales como sí ocurre con las viviendas. La duración será la que las partes acuerden. Puede ser durante varios meses o varios años, según convenga.
Eso sí, lo normal es pactar un periodo mínimo de 1 año, con posibilidad de prórrogas automáticas y condiciones de salida anticipada con preaviso.
¿Cuándo se puede rescindir un contrato de alquiler de un local comercial?
Un contrato puede rescindirse antes del plazo acordado si se incluye una cláusula de resolución anticipada.
- Con preaviso de 30 a 60 días.
- Indemnizando al arrendador con una cantidad proporcional al tiempo restante en caso de que así se haya acordado.
Además, existen causas legales de rescisión inmediata como:
- Impago del alquiler.
- Realización de actividades molestas o ilegales.
- Daños graves al local.
- Incumplimiento grave del contrato.
En definitiva, aunque pueda resultar tedioso, es fundamental redactar correctamente el contrato para evitar dolores de cabeza y garantizar una relación transparente y equilibrada entre el arrendador y el arrendatario. Y es que no se trata únicamente de firmar unos papeles y entregar unas llaves, sino de construir una base legal sólida para un negocio que puede durar años.
