Demanda resolución contrato arrendamiento por incumplimiento. Cuando se firma un contrato de alquiler, tanto el arrendador como el arrendatario asumen una serie de obligaciones pensadas para que la relación sea justa y equilibrada.
Sin embargo, hay veces en las que una de las partes no se ajusta a los términos acordados, dando lugar a un incumplimiento del contrato de alquiler. Una situación que puede derivar en disputas legales o, incluso, en la propia resolución del contrato antes de tiempo.
Pero, ¿qué sucede cuando uno de los dos incumple con sus obligaciones? ¿Cómo se resuelven este tipo de conflictos? A continuación, te explicamos cuáles son las causas más habituales del incumplimiento de un contrato, qué hacer en caso de incumplimiento y cómo poner una demanda para la resolución de un contrato de arrendamiento por incumplimiento.
Demanda resolución contrato arrendamiento por incumplimiento. ¿Cuándo se produce un incumplimiento de contrato de alquiler?
Un contrato de alquiler es un acuerdo entre dos partes que establece derechos y obligaciones para ambas. En este sentido, el incumplimiento de dicho contrato puede producirse en el momento en el que una de las partes no cumpla con las condiciones previamente acordadas.
Por ejemplo, puede ser el pago de la renta, la obligación de realizar reparaciones, el uso adecuado de la vivienda o incluso la entrega de la misma en condiciones apropiadas para su uso. Pudiendo dar pie a un conflicto que, en muchas ocasiones, acaba resolviéndose a través de un procedimiento judicial.
Incumplimiento de un contrato de alquiler por parte del propietario
Aunque el incumplimiento por parte del propietario es un escenario que suele ser menos comentado que el incumplimiento de los inquilinos, lo cierto es que también tiene repercusiones. Algunos de los más comunes son los siguientes:
- No realizar las reparaciones necesarias. La ley establece que el arrendador tiene la obligación de garantizar que la propiedad se mantenga en condiciones habitables mientras dure el contrato. Con lo cual, si el arrendador no cumple con su deber, el inquilino puede interponer una demanda de resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento.
- Dificultar el uso y disfrute de la vivienda. Si el propietario impide al inquilino acceder a partes comunes de la vivienda o si de algún modo interfiere en el disfrute de la propiedad, también se puede reclamar. Un ejemplo de ello podría ser la negativa a permitir que se realicen pequeñas reparaciones que afecten a la habitabilidad de la vivienda.
- Exigir una fianza superior a la legalmente permitida. En muchos casos, los propietarios temen los impagos y exigen una fianza superior a la permitida por la ley, que normalmente suele ser de un mes de alquiler. Exigir más de dos meses de fianza es ilegal, por lo que el inquilino podría interponer una demanda por incumplimiento.
Incumplimiento de un contrato de alquiler por parte del Inquilino
En cuanto al incumplimiento de contrato por parte del inquilino, las situaciones más habituales son las siguientes:
- Impago de la renta. Sin duda, el impago de la renta es la causa que más conflictos genera entre los arrendadores y los inquilinos. Si el inquilino no paga la renta acordada, el propietario tiene derecho a exigir el pago a través de los canales legales establecidos, lo que podría dar lugar a la resolución del contrato y la posterior demanda de desahucio.
- Realización de obras sin consentimiento. Otra causa de incumplimiento es la realización de obras sin el consentimiento del propietario. El inquilino no puede modificar la vivienda sin la autorización expresa del arrendador. Con lo cual, hacerlo sin permiso puede dar lugar a una demanda por parte del propietario.
- Subalquiler no autorizado. El subarriendo tanto de la propiedad entera como de alguna de sus partes sin la debida autorización del arrendador también puede ser motivo de resolución del contrato. Para que sea legal, antes debe ponerse en conocimiento del propietario y que éste dé su consentimiento.
Demanda resolución contrato arrendamiento por incumplimiento. ¿Qué debo hacer ante un incumplimiento del contrato de alquiler?
Una vez que hayamos identificado el tipo de incumplimiento, deberemos seguir los cauces legales para reclamar conforme a la normativa vigente:
- Notificación previa. Lo primero que se debe hacer es notificar el incumplimiento a la otra parte de manera formal, preferentemente a través de un burofax o cualquier otro medio que deje constancia de que la otra parte haya recibido la comunicación. Pero además, servirá como prueba en caso de que el asunto termine en juicio.
- Intentar una solución amistosa. Antes de recurrir a la vía judicial, es recomendable intentar resolver el conflicto de manera amistosa. Hay veces en las que una conversación entre ambas partes puede ser suficiente para solucionar el problema sin tener que llegar a los tribunales.
- Demanda judicial. Si no es posible llegar a un acuerdo, no nos quedará más remedio que interponer una demanda judicial. En ella debe incluirse una descripción detallada del incumplimiento y la documentación necesaria para apoyar la reclamación, como el contrato de alquiler, las comunicaciones anteriores, fotos y cualquier documento que pruebe el incumplimiento por parte del arrendador.
El incumplimiento contractual del arrendador: ¿es causa de oposición en el desahucio por falta de pago?
Sí, el incumplimiento contractual por parte del arrendador puede ser utilizado como para oponerse en un juicio de desahucio por falta de pago.
La legislación actual establece que si el propietario no cumple con sus obligaciones estipuladas en el contrato, el inquilino tiene derecho a presentar este incumplimiento como una defensa legítima para justificar el impago de la renta, lo que puede llegar a retrasar o incluso a frenar el desahucio.
Además, si el propietario no ha garantizado las condiciones mínimas de habitabilidad, el tribunal puede fallar a favor del inquilino, dando una resolución favorable para él.
Cómo poner una demanda para la resolución de un contrato de arrendamiento por incumplimiento
Para poder resolver un contrato de arrendamiento, es necesario interponer una demanda formal por incumplimiento, orientada a garantizar la correcta ejecución de las condiciones acordadas y a adoptar las medidas correctivas adecuadas. Los pasos para ello son los siguientes:
- Redacción de la demanda. La demanda es el primer paso para iniciar el procedimiento judicial. Debe incluir los datos completos tanto del arrendador como del inquilino, una descripción detallada del incumplimiento contractual que se está reclamando y las pruebas que respalden dicha reclamación. Es necesario que la demanda esté bien estructurada y fundamentada, para que el tribunal pueda entender perfectamente la situación y tomar una decisión justa.
- Presentación en el tribunal. Una vez redactada la demanda, debe presentarse ante el tribunal competente, que dependerá de la jurisdicción en la que se ubique la propiedad. Es importante que se cumplan todos los requisitos legales para evitar que sea rechazada.
- Proceso judicial. Una vez presentada la demanda, el tribunal la valorará y fijará una audiencia. Durante esta fase, ambas partes presentarán sus argumentos y pruebas. Dependiendo de la complejidad del caso y de la carga de trabajo del tribunal, el proceso puede llevar varios meses. Por eso, es importante que el demandante esté preparado para cumplir con los plazos procesales y que participe activamente en el proceso, de manera que todo sea lo más rápido posible.
En definitiva, cuando una de las partes incumple alguna de las cláusulas del contrato de arrendamiento, hay procedimientos legales para proteger nuestros derechos y resolver el conflicto de manera justa. Además, siempre es recomendable recurrir a un abogado especializado para tener la seguridad de que se siguen los pasos correctos y tener más posibilidades de éxito.
