Contrato de arrendamiento de local de negocio. El contrato de arrendamiento de un local de negocio es un documento que regula la relación entre el propietario del inmueble y el arrendatario, garantizando que ambas partes entiendan y respeten los términos establecidos.
Sin embargo, al tratarse de un acuerdo legal, es muy importante que el contrato de alquiler sea claro, completo y detallado para evitar complicaciones o malentendidos en el futuro.
Pero, ¿qué debe incluir un contrato de alquiler de local comercial? A continuación, te explicamos qué es lo que debería incluir, cuál debe ser la duración del contrato y las cláusulas más importantes.
¿Qué es un contrato de arrendamiento de local de negocio?
Un contrato de arrendamiento de local de negocio es un acuerdo mediante el cual el propietario de un inmueble (arrendador) cede a una persona o empresa (arrendatario) el derecho de uso de un local comercial durante un periodo determinado y bajo ciertas condiciones. Queda regulado principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y normalmente se utiliza cuando se quiere alquilar un local con fines comerciales, como una tienda, una oficina o un restaurante.
Lo que lo diferencia de otros contratos es que está destinado a un «uso distinto al de vivienda», lo que implica que el local será destinado a la realización de actividades comerciales y no residenciales.
Por eso, es fundamental que tanto el arrendador como el arrendatario aclaren en el contrato todos los aspectos relacionados con el uso del local, como la actividad que se va a desarrollar y las responsabilidades de cada parte.
Contrato de arrendamiento de local de negocio: ¿Qué debe incluir el contrato?
El contrato debe incluir información detallada sobre el local, como su ubicación exacta, metros cuadrados, las características del espacio (por ejemplo, si tiene alguna reforma o necesita arreglos), el importe de la renta, cómo se pagará, el período de duración y las condiciones para su renovación. Además, debe señalar las responsabilidades de cada parte en cuanto a mantenimiento, reparaciones y otros gastos adicionales como la comunidad, los impuestos o los suministros.
La claridad es fundamental, ya que un contrato bien elaborado ayudará a evitar conflictos y malentendidos durante el período de alquiler. No basta con un acuerdo verbal o informal, siempre debe quedar por escrito, detallando todos los aspectos relevantes del arrendamiento.
Diferencias entre arrendamiento de local de negocio y arrendamiento de industria
Muchas veces, las personas confunden el contrato de arrendamiento de un local comercial con el de arrendamiento de industria. Aunque es cierto que ambos están relacionados con el alquiler de inmuebles para actividades comerciales, existen importantes diferencias entre ellos.
- Arrendamiento de local de negocio. El contrato de arrendamiento de un local de negocio se centra únicamente en la cesión del uso del espacio, sin incluir ningún tipo de actividad o negocio en funcionamiento. Esto quiere decir que el arrendatario tiene la libertad de utilizar el local para instalar su propio negocio, sin que el arrendador se implique en el tipo de actividad que se llevará a cabo.
- Arrendamiento de industria. Por otro lado, el arrendamiento de industria es un tipo de contrato en el que, además de la cesión del uso del inmueble, también se cede el negocio que ya está en funcionamiento. Con lo cual, además de alquilar el local, también se ceden bienes relacionados con la actividad comercial, como maquinaria, mobiliario, mercancía, clientela, e incluso derechos de propiedad industrial.
Así pues, la diferencia fundamental entre estos dos contratos radica en la naturaleza del objeto que se alquila. Mientras que en el arrendamiento de local de negocio se alquila únicamente el espacio, en el arrendamiento de industria se transfiere todo un conjunto de elementos relacionados con la actividad comercial, incluyendo el local y el propio negocio. Además, el arrendamiento de local de negocio está regulado por la LAU, mientras que el arrendamiento de industria se rige por el Código Civil.
Contrato de arrendamiento de local de negocio: ¿Cómo hacer un contrato de alquiler de local?
Redactar un contrato de alquiler de local no es una tarea sencilla. Por eso, aunque podemos encontrar plantillas en Internet, siempre es recomendable que el acuerdo sea revisado por un abogado especializado. A continuación, te explicamos los pasos necesarios para redactarlo:
- Datos de las partes. Deben incluirse los datos completos tanto del arrendador como del arrendatario. Además, es necesario especificar si se trata de una persona física o jurídica. En caso de que una de las partes sea una empresa, también es necesario incluir la denominación social y los datos del representante legal.
- Descripción del local. El contrato debe contener una descripción detallada del local, incluyendo la dirección, el tamaño, el estado del inmueble, la referencia catastral y si está a pie de calle o en un edificio con comunidad de propietarios.
- Duración y prórroga. El contrato debe indicar el período de duración del arrendamiento. En el caso de los locales comerciales, la duración puede ser libremente acordada entre las partes, pero normalmente se pactan plazos de entre 1 y 5 años, con posibilidad de renovación automática si ambas partes así lo deciden. También debe especificarse cómo se procederá si alguna de las partes decide rescindir el contrato antes de su vencimiento.
- Renta y pagos. Uno de los puntos más importantes del contrato es la renta mensual que el arrendatario deberá pagar. Debiendo reflejarse tanto la forma como la fecha de pago. Además, debe acordarse si habrá aumentos anuales en la renta y si estos irán ligados al IPC, por ejemplo.
- Fianza y garantías. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la fianza mínima para el alquiler de un local comercial es de dos meses de renta. Esta cantidad debe ser devuelta al final del contrato, siempre y cuando no haya daños o impagos por parte del inquilino. Pero además, si el arrendador lo considera necesario, puede exigirse alguna otra garantía adicional.
- Cláusulas adicionales. También es recomendable incluir cláusulas sobre el mantenimiento del local, las reformas o modificaciones que el arrendatario puede hacer, las condiciones de rescisión anticipada y qué ocurre en caso de impago. Además, se debe establecer un protocolo para la resolución de conflictos, ya sea mediante mediación o arbitraje.
¿Cuál es la duración del arrendamiento de un local?
La duración del contrato de arrendamiento de un local comercial depende fundamentalmente de las necesidades y acuerdos de ambas partes. La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece una duración mínima para los contratos de locales comerciales, por lo que puede fijarse libremente. No obstante, normalmente suelen firmarse de 1 a 5 años, con posibilidad de renovación automática.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que, en algunos casos, podemos pactar cláusulas que permitan la rescisión anticipada del contrato bajo ciertas condiciones, lo que puede ser útil en situaciones en las que alguna de las partes necesita finalizar el contrato antes del tiempo acordado.
Preguntas frecuentes sobre los contratos de alquiler de locales
¿El arrendador puede aumentar el alquiler durante la vigencia del contrato?
El arrendador puede aumentar la renta del local durante la vigencia del contrato, pero debe especificarse claramente en el acuerdo. Generalmente, la subida del alquiler se realiza anualmente y suele basarse en el Índice de Precios al Consumo (IPC).
¿Es posible rescindir el contrato de arrendamiento antes de su vencimiento?
El contrato de arrendamiento suele prever las condiciones bajo las cuales podemos rescindir el contrato antes de su vencimiento. En algunos casos, se requerirá el pago de una indemnización por rescisión anticipada o cumplir con un aviso previo. Si el contrato no tiene una cláusula de rescisión anticipada, el arrendatario deberá negociar con el arrendador las condiciones para la finalización anticipada.
¿Se puede subarrendar un local comercial?
En la mayoría de los casos, el arrendador debe dar su consentimiento explícito antes de que el arrendatario pueda subarrendar el local a otra persona. Si no es una opción contemplada en el contrato, el arrendatario podría estar incumpliendo el acuerdo, lo que podría dar lugar a la finalización del contrato.
