Resolución del contrato de arrendamiento. Ya sea porque como inquilinos queremos mudarnos antes de tiempo o como propietarios necesitamos recuperar la vivienda, para poder llevar a cabo la resolución de un contrato de arrendamiento, es importante conocer bien la legislación y realizar una serie de pasos para cumplir con la ley vigente.
¿Se puede llegar a la resolución del contrato de arrendamiento?
Sí. Existen dos vías para hacerlo: por mutuo acuerdo entre las partes o mediante orden judicial.
- La primera opción suele ser la más rápida y menos conflictiva, ya que ambas partes deciden voluntariamente dar por terminado el contrato antes de la fecha prevista.
- En cambio, cuando no hay acuerdo, puede ser necesario acudir a los tribunales, lo que alarga los tiempos y eleva los costes.
Por eso, lo mejor es siempre intentar llegar a un entendimiento que quede recogido por escrito, detallando claramente los términos de la rescisión: fechas, entrega de llaves, devolución de la fianza, etc.
Consejo: nunca des por terminado un contrato de forma verbal. Recuerda que lo que no está por escrito, no existe legalmente.
¿Cuándo se puede rescindir un contrato de alquiler?
No todos los contratos de alquiler pueden rescindirse en cualquier momento y bajo cualquier circunstancia. La ley establece casos muy concretos y diferenciados para inquilinos y propietarios.
Supuestos más comunes para rescindir un contrato
- Vencimiento natural del contrato.
- Mutuo acuerdo entre las partes.
- Incumplimiento de obligaciones contractuales.
- Necesidad del arrendador de recuperar la vivienda para uso propio o familiar.
- Venta de la propiedad.
- Causas de fuerza mayor (inundaciones, incendios, etc.).
Además, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) también recoge los derechos y obligaciones de cada parte. Por ejemplo, el inquilino no puede irse cuando quiera si no ha pasado un mínimo de seis meses desde el inicio del contrato.
¿Cuándo puede un inquilino rescindir el contrato de alquiler?
Según el artículo 11 de la LAU, el inquilino puede desistir del contrato si:
- Han pasado al menos 6 meses desde la firma del contrato.
- Se notifica al arrendador con al menos 30 días de antelación.
- Se paga la indemnización pactada (si existe en el contrato), que puede ser de un mes por cada año que reste.
¿Y si hay causas justificadas?
En ciertos casos, el inquilino puede rescindirse sin penalización:
- El arrendador incumple sus obligaciones (por ejemplo, no repara problemas graves).
- La vivienda no es habitable.
- El propietario entra constantemente sin permiso.
- Se realizan obras que hacen imposible la estancia.
¿Se puede rescindir antes de 15 días?
Salvo que haya un acuerdo expreso en el contrato, la ley no contempla el desistimiento antes de 6 meses. Así que si firmaste y decides irte a la semana siguiente, tendrás que negociar.
¿Cuándo puede un propietario llegar a la resolución del contrato de arrendamiento?
El propietario también tiene derecho a rescindir el contrato, pero siempre bajo condiciones muy concretas. La ley busca proteger al inquilino, especialmente en contratos de vivienda habitual.
Motivos legales de rescisión por parte del arrendador:
- Impago del alquiler.
- No pago de la fianza.
- Subarriendo no autorizado.
- Obras no consentidas.
- Actividades molestas o ilegales.
- Uso distinto al pactado (por ejemplo, uso comercial).
- Necesidad del propietario de ocupar la vivienda, siempre que:
- Haya pasado al menos un año desde el inicio.
- Se avise con dos meses de antelación.
- Se justifique que el uso es para él o un familiar de primer grado.
Ejemplo
Si el propietario necesita la vivienda para su hijo que vuelve del extranjero, si ha pasado un año desde el inicio del contrato, puede avisar al inquilino y reclamar la propiedad. Eso sí, si luego no la ocupa en 3 meses, el inquilino puede exigir una indemnización.
¿En qué consiste la resolución del contrato de arrendamiento?
La rescisión de contrato implica poner fin a la relación contractual antes de la fecha pactada. Puede ser:
- De mutuo acuerdo: se firma un documento donde ambas partes acuerdan terminar la relación.
- Por incumplimiento: una parte no respeta lo pactado y la otra tiene derecho a rescindir.
- Por causas sobrevenidas: fuerza mayor, fallecimiento, venta de la vivienda, etc.
¿Qué debe incluir un acuerdo de rescisión?
- Datos de ambas partes.
- Dirección de la vivienda.
- Fecha efectiva de finalización.
- Compromisos sobre entrega de llaves y devolución de la fianza.
- Declaración de que no existen deudas.
Curiosidad: aunque no es obligatorio, es recomendable firmar un documento de entrega de llaves por separado, lo que puede evitar disputas en el futuro.
¿Cómo puede el inquilino rescindir el contrato de alquiler?
Veamos paso a paso cómo puede llevarse a cabo la resolución del contrato de arrendamiento por parte del inquilino:
- Revisar el contrato. Antes de nada, debemos comprobar qué condiciones se pactaron en relación al desistimiento. Si hubiera cláusula de indemnización, tenemos que respetarla.
- Cumplir el plazo mínimo de 6 meses. Si no han pasado 6 meses desde la firma, la única salida es negociar con el arrendador.
- Notificar por escrito con 30 días de antelación. Debe hacerse a través de un medio fehaciente: burofax, carta certificada o correo electrónico con acuse de recibo.
- Pagar indemnización si procede. Si hay cláusula pactada, debe pagarse un mes de renta por cada año que reste (o su parte proporcional).
- Dejar la vivienda en buen estado y entregar llaves. La vivienda debe devolverse en condiciones similares a las del inicio, sin tener en cuenta el propio desgaste por el uso habitual.
¿Qué ocurre si se rescinde un contrato de alquiler?
Cuando se rescinde un contrato de alquiler, ocurren varias cosas:
- El inquilino debe abandonar la vivienda en la fecha pactada.
- El arrendador debe devolver la fianza en el plazo máximo de un mes.
- Si no hay acuerdo, pueden surgir disputas legales.
- Si se rescinde por vía judicial, la parte que incumple puede verse obligada a pagar costas procesales.
Preguntas frecuentes sobre la resolución del contrato de arrendamiento
¿Se puede rescindir un contrato antes de los seis meses?
Solo si hay acuerdo con el propietario o si hay incumplimiento grave por parte de este.
¿Qué pasa si el propietario quiere recuperar la vivienda antes de tiempo?
Debe haber transcurrido un año y debe justificar necesidad propia o familiar. Además, debe avisar con dos meses.
¿Cuánto tiempo tiene el propietario para devolver la fianza?
Un mes desde la entrega de llaves.
¿Se puede rescindir un contrato comercial?
Sí, pero rige la libertad de pactos. Si no hay cláusula, puede exigirse una indemnización por desistimiento anticipado.
Así pues, aunque es posible rescindir el contrato de alquiler, hay que tener en cuenta que existen leyes, plazos, cláusulas y, sobre todo, personas implicadas.
Por eso, la mejor forma de evitar problemas es cumplir con los plazos legales y dejar todo por escrito. Y siempre que sea posible, intentar llegar a un acuerdo amistoso.
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