Derechos y obligaciones del arrendador de una vivienda: si eres propietario de un piso y estás pensando en ponerlo en alquiler, debes tener en cuenta que existen derechos y obligaciones que tendrás como arrendador. El art. 1546 del Código Civil define al arrendador como la parte del contrato de alquiler que pone a disposición del arrendatario, obras o servicios objetos del contrato. Todo contrato de alquiler implica unos derechos y unas obligaciones para ambas partes.
En concreto, las del arrendador se establecen normalmente en el contrato de arrendamiento y en la Ley de Arrendamientos Urbanos Ley 29/1994, de 24 de noviembre, y en otras normativas más específicas como las leyes tributarias o la ley de eficiencia energética.
Del mismo modo que ocurre con cualquier otro tipo de contrato, las partes que participan en él tienen ciertos derechos y obligaciones. El propietario tiene la obligación de poner la vivienda a disposición del inquilino, pudiendo establecer una serie de cláusulas que el arrendatario tiene que cumplir. Eso sí, dichas cláusulas no pueden ser contrarios a la ley, existiendo unos límites y unas obligaciones para el arrendador. Obligaciones que el arrendatario puede exigir en cualquier momento.
¿Cuáles son las obligaciones del arrendador de una vivienda?
Las obligaciones del arrendador de una vivienda se basan principalmente en las siguientes:
- Depositar la fianza de alquiler en el organismo correspondiente: una de las obligaciones más importantes del arrendador es depositar la fianza en el organismo correspondiente al firmar el contrato. De lo contrario, se expone a una grave sanción. Un importe que sirve como garantía y que no puede ser superior a las tres mensualidades de renta ni quedar en manos del arrendador.
- Devolver la fianza si no existen daños en la vivienda: cuando el contrato ha concluido, si la vivienda se encuentra en buenas condiciones y no existen deudas de renta ni de suministros, el arrendador tiene que pedir el reingreso de la fianza en el organismo o correspondiente para devolvérsela al inquilino como máximo un mes después de haber entregado las llaves. En caso de demora, el arrendatario puede pedir intereses.
- Pagar tasas e impuestos municipales: a menos que se establezca lo contrario en el contrato, las facturas de suministros siempre corren a cargo del arrendatario. El arrendador debe hacerse cargo de impuestos como el IBI, tasas de basuras o el seguro de hogar, por ejemplo.
- Permitir al arrendatario la cesión del contrato de alquiler en ciertas circunstancias: el propietario tiene que tener en cuenta que si el inmueble se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad, el arrendatario puede continuar con el alquiler, aunque ya no viva en él, si en ella sigue su cónyuge o sus hijos menores de edad. En caso de divorcio o nulidad, el cónyuge podría convertirse en titular del contrato, aunque es necesario que lo comunique al propietario en un plazo de dos meses como máximos desde que se recibió la notificación fiscal.
- Mantener el contrato de alquiler aunque el inmueble cambie de titularidad: si se adquiere una vivienda que está alquilada y está inscrita en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario tiene la obligación de mantener el contrato de arrendamiento con las mismas condiciones establecidas hasta el momento. En caso de que necesite hacer uso de la vivienda, el arrendatario puede pedir que se le den 3 meses y solicitar una indemnización por daños y perjuicios.
- Obligación de realizar reformas en caso de discapacidad propia o del cónyuge: el propietario tiene la obligación de permitir obras de adaptabilidad en el interior de la vivienda si el arrendatario, cónyuge o los familiares que viven en el inmueble padecen alguna discapacidad o tienen más de 70 años. No obstante, estas no pueden afectar a elementos o servicios comunes del edificio ni comprometer la seguridad o estabilidad del mismo. Además, al terminar el contrato, el arrendador puede exigir que la vivienda quede tal y como estaba al principio.
¿Cuáles son los derechos del arrendador de una vivienda?
El arrendatario no solamente tiene unas obligaciones que cumplir, sino que también disfruta de unos derechos como son los siguientes:
- Establecer la renta y las condiciones del contrato: el arrendador tiene derecho a fijar una cuota de renta mensual y una fianza siempre que esta no supere tres rentas, como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos. Además, siempre que entren dentro de la legalidad, pueden establecerse las condiciones que el propietario considere oportunas: duración, posibles indemnizaciones, actualizaciones, etc. Además, se puede fijar el aumento del alquiler con el IPC.
- Desahuciar al arrendatario si no paga la renta:el arrendador puede recuperar la vivienda y pedir el desahucio del inquilino si este no paga el alquiler después de haber pasado 10 días desde que el propietario interpone la demanda en el juzgado.
- Pedir que la vivienda se devuelva en las mismas condiciones en la que se entregó: el arrendador tiene derecho a solicitar la devolución del inmueble tal y como se encontraba cuando se firmó el contrato de alquiler. De lo contrario, se puede tomar parte o la totalidad de la fianza para devolver lo modificado o alterado a su estado original.
- Recuperar el inmueble en casos de extrema necesidad: el propietario puede reclamar la vivienda si la necesita como vivienda habitual, tanto para él mismo como para su cónyuge en casos de divorcio o separación, o familiares en primer grado. No obstante, si el arrendador o sus familiares no ocuparan la vivienda tres meses después de haber terminado el contrato o de haber sido desalojado, el inquilino puede volver a ocuparlo por un periodo de tres años y solicitar una indemnización por los gastos de desalojo o ser compensado con un mes de renta por cada año que quedara de contrato.
- Solicitar una indemnización por terminar el contrato de alquiler antes de lo pactado: si el arrendatario se marcha antes de terminar el contrato, el propietario puede pedir como indemnización un importe equivalente a una mensualidad de la renta por cada año que falte por cumplir. No obstante, para ello, es necesario que haya una cláusula en el contrato que lo estipule de esta manera.
