2. Qué hizo VMS:

Para defender los intereses de la Comunidad de Propietarios se hizo valer lo dispuesto por el artículo 16.2 LPH sobre la necesidad de incluir en el orden del día los asuntos a tratar, y que permite la extensión a asuntos conexos al mismo, tal y como se explicará a continuación.

La primera parte del artículo 16.2 reza lo siguiente:

La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.

En nuestro asunto, la Comunidad de Propietarios adopta un acuerdo por unanimidad, por el que no se concede permiso al demandado para realizar un cerramiento del patio, e igualmente el inicio de las acciones judiciales en caso de que realice las obras.

La cuestión radica en que el Magistrado que dictó sentencia en Primera Instancia consideró que existía discrepancia entre lo acordado relativo al ejercicio de acciones judiciales y lo reflejado en el orden del día de la convocatoria, y por tanto era nulo el acuerdo para instar acciones judiciales.

No obstante, el tenor de la ley determina que en el orden del día debe incluirse “el asunto a tratar”, y dentro del mismo se “pueden adoptar uno o varios acuerdos que gozarán de cobertura del orden del día siempre que se mantenga dentro del asunto a tratar reseñado en el orden del día”.

El Tribunal Supremo ya se pronunció en la Sentencia de 15 de marzo de 2013; ”El acuerdo de la junta de propietarios es plenamente ajustado a la Ley y a los Estatutos, con independencia de que no se hubiera introducido en el orden del día. En primer lugar, porque es de este informe que se somete a la consideración de la Junta del que la Comunidad de propietarios deduce la ilegalidad parcial o total de las obras del que resulta el acuerdo de ejercitar acciones judiciales. En segundo lugar, porque el hecho de que se acuerde iniciar acciones judiciales nada dice sobre la legalidad de las obras. El acuerdo a que se refiere el motivo se limita a dar vía libre a la comunidad para emprender los trámites legales necesarios y no es más que la expresión clara y evidente de su derecho a la tutela judicial efectiva ante lo que considera una actuación contraria a los estatutos por parte de unos comuneros”.

Sentado lo anterior, llevándose a la convocatoria un orden del día que incluye como asunto a tratar la autorización para el cerramiento del patio comunitario al que se accede por su vivienda, y denegándose la autorización, la adopción por tanto del acuerdo por el que se ejerciten acciones judiciales si se ejecutaran las obras que no están autorizadas, a pesar de no recogerse explícitamente en el orden del día, sería conforme a la ley de propiedad horizontal y, por tanto, lícita.

Especial mención merece que, cuando estamos ante un acuerdo que no es contrario a la Ley, el plazo para su impugnación es de 3 meses, frente al plazo de 1 año de los acuerdos que son contrarios a la Ley o a los Estatutos, tal y como establece el artículo 18.3 LPH.

La segunda piedra angular del litigio recae en la aplicabilidad del artículo 17.6 LPH, y por tanto la necesidad de autorización de la Comunidad de Propietarios para acometer obras sobre elementos comunes de uso privativo.

El tenor literal del artículo 7.1 LPH es el siguiente:

El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

En nuestro asunto, al realizarse unas obras sobre un elemento común de uso privativo, como es un patio, no cabe el amparo de las obras en el mencionado artículo, y se requiere autorización concedida mediante acuerdo unánime de todos los propietarios que representen la totalidad de las cuotas de participación, por realizarse una afectación de un elemento contenido en el título constitutivo, tal y como dispone el artículo 17.6 LPH:

“Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”.

Por todo ello, las obras carecen de la cobertura necesaria para poder acometerse, debido a que recaen sobre un elemento común de uso privativo, y se exige el acuerdo unánime de los copropietarios, así como la totalidad de las cuotas de participación. De este modo, acometidas sin la autorización, las obras devienen ilegales y se condena al demandado a su demolición y reposición al estado originario.