Ley Propiedad Horizontal y salida humos: la instalación de chimeneas o conductos destinados a la salida de humos u otras sustancias nocivas y molestas en una comunidad vecinal es madre de muchos de los desencuentros que surgen entre los propietarios que conviven en ella.
Para entender de dónde resulta el régimen sobre la instalación de este tipo de elementos en una comunidad de propietarios, debemos acudir a lo establecido en los Estatutos de la Comunidad, para ver si existe una disposición específica referida a las salidas de humos. Lo acordado en el título constitutivo opera como límite de la voluntad individual de cada comunero que compone la propiedad horizontal, por lo que su inexistencia implica que, por remisión, se deba acudir a la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) para ver qué tratamiento dar a esta problemática.
Ley Propiedad Horizontal y salida humos: aspectos a tener en cuenta
La primera cuestión que se debe abordar es la determinación de la instalación como ex novo o si, por el contrario, se pretende sustituir o modernizar una chimenea preexistente. La construcción de este tipo de elementos en una comunidad desde cero implica una modificación de los “elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél” en la medida que la ejecución de la obra “altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario”, tal y como consagra el artículo 7.1 de la LPH. La subsunción de esta reforma en uno de los apartados del artículo 7 de mencionada ley comporta la necesidad de un acuerdo unánime por parte de la Comunidad de Propietarios afectada (artículo 17.6 de la LPH), pues no se trata de uno de los supuestos en los que no es requerido acuerdo de la Comunidad al tener carácter de obligatorio por el artículo 10.1 de la LPH (como sería realizar obras de mantenimiento y conservación, ajustes en materia de accesibilidad universal, ocupar elementos comunes en tiempo de obras, etc.).
También se debe observar si se produce la coexistencia de locales de negocios y viviendas en el mismo edificio o comunidad. En referencia a este extremo, el Tribunal Supremo ha sentado jurisprudencia sobre la posibilidad de flexibilizar las mayorías exigidas para la adopción de este tipo de acuerdos que modifican el título constitutivo de la propiedad horizontal. La base de la argumentación esgrimida a tal efecto yace en la naturaleza comercial en la que se ubican normalmente los locales, pues estos suelen hallarse de forma más accesible al público, en las plantas bajas de los edificios, presentando una situación jurídica distinta por el uso que se le pretende dar al inmueble.
Ley Propiedad Horizontal y salida humos: pronunciación del Tribunal Supremo
La pronunciación del Tribunal Supremo para vencer la rigidez legal de la unanimidad identifica una distinción interpretativa entre la alteración arquitectónica de la fachada según sea instigada por una vivienda o un local de negocios. Trasladándolo a un supuesto hipotético, un restaurante que pretenda construir una cocina podría ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, tal y como sería la instalación de conductos para la salida de humos, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios (como prevé el artículo 7 de la LPH), cuando ello sea preciso para el desarrollo de su actividad comercial, y siempre siguiendo el principio de procurar ocasionar el menor perjuicio posible (Sentencia AP Madrid, sec. 21ª, S 17-11-2015, nº 364/2015, rec. 514/2014).
Pero esta flexibilidad no se aplica a los casos en los que se pretenda dar salida de humos de una vivienda mediante la construcción de un conducto o chimenea. No obstante, también existen diferentes matizaciones en el supuesto de que el elemento estuviera ya construido y se pretendiera modificarlo. El hecho de que exista un pequeño conducto destinado a tal efecto no puede suponer justificación para la ampliación del mismo en dimensiones desproporcionadas, se tendrá que atender a los datos técnicos respecto a cuánto cambia el elemento y si de verdad la obra supone una mera adaptación que no altera la configuración estructural ni los derechos de otros comuneros (Sentencia AP Madrid de 20 febrero de 2017). Distinto es que se deniegue esta instalación con abuso de derecho y en contra del interés de la propia Comunidad, como indica la Sentencia de la AP de Vizcaya núm. 479/2016 de 26 julio, cuando en su Fundamento de Derecho Segundo apunta que “debemos señalar que los elementos comunes de un edificio están para un mejor servicio del conjunto de los propietarios y dentro de los límites de una ordenada y pacífica convivencia los mismos pueden ser utilizados para conferir a los elementos privativos una utilidad y un valor en el mercado y nunca para mermarlo. En el supuesto enjuiciado (…) y se ha autorizado al propietario del local donde se ubica el Consulado de Francia para abrir un conducto con una finalidad que se desconoce. Con ello se pone de manifiesto que en esta comunidad los elementos comunes están al servicio de los propietarios y que no se ha considerado antiestético la instalación de los elementos que han quedado mencionados por lo que la actitud de la comunidad frente a la instalación de la tubería discutida no es aceptable y entraña un abuso de derecho, todo ello desde un punto de vista abstracto y antes de entrar en el estudio de la tubería en concreto”.
