Propietario o inquilino: ¿quién tiene que pagar las derramas extraordinarias?

Las pequeñas obras, las grandes o las de la comunidad son fuente de conflictos.

En muchos casos, la solución viene a través de la contratación de abogados especialistas en Arrendamientos. Un pacto expreso es la clave; de lo contrario, paga el arrendador.

Uno de los mayores desencuentros entre propietarios e inquilinos tiene que ver con quién paga las reparaciones de la casa. Con carácter general las pequeñas reparaciones corren a cargo del arrendatario pero cuando son obras necesarias para mantener la vivienda en buenas condiciones, es el arrendador el que responde de ellas.

Con la teoría en la mano está claro pero la práctica demuestra que no es tan sencillo. Ya de entrada hay que definir qué es una pequeña reparación. La ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) intenta poner orden definiendo como pequeñas reparaciones en el inmueble alquilado aquellos gastos ordinarios que genera el desgaste por un uso ordinario. Son obras menores y de escaso importe.

Hay otros gastos que también son fuente de conflictos. Son las derramas extraordinarias. Esos recibos que llegan a los vecinos de un edificio de viviendas, por ejemplo, por las obras de la comunidad de propietarios, en garajes, ascensores, escaleras, fachada…

Este es un punto importante puesto que puede generar problemas con la comunidad de vecinos.

Los abogados afirman que “no puede efectuarse la repercusión al arrendatario de las derramas extraordinarias de la comunidad si no existe pacto expreso en el contrato de alquiler”.

Por ejemplo, continúan estos expertos, en un contrato de arrendamiento, ya sea de vivienda o de local de negocio, ambas partes pactan que el arrendatario se obligaba al pago de los gastos comunes de la finca junto con el abono de  la renta mensual y otros servicios como la luz y el agua. La comunidad de propietarios gira unas derramas extraordinarias con motivos de los arreglos que se están realizando en la  fachada del edificio y en la cubierta de los garajes.

Para que el arrendador repercuta al arrendatario esas derramas extraordinarias es necesaria la existencia de un pacto expreso en el contrato de arrendamiento en tal sentido puesto que para atribuir al inquilino gastos distintos a los que por ley se le asignan, hay que modificar el régimen legal establecido.

La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece quién tiene que pagar esos gastos comunes ordinarios o extraordinarios. Lo deja al arbitrio de las partes:

«Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.  En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación».

Otro artículo de esta ley también afecta los conflicto entre propietarios e inquilinos. En el se atribuye al arrendador la obligación de acometer las reparaciones necesarias para conservar la vivienda  en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, con lo cual, salvo pacto en contrario no procederá la repercusión al arrendatario de las derramas extraordinarias que gire la comunidad de propietarios, por corresponderle dicho gasto al arrendador.