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Vicios ocultos en una vivienda - VMS Abogados
La legislación española realiza una ordenación exahustiva acerca de los vicios ocultos en su contenido a lo largo de varios títulos, pero revela una aproximación en su art. 1484 con lo que podemos juzgar como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la cosa vendida sea improopia para la utilización al que se la destina, o si disminuye de tal manerao este uso que, si lo hubiera conocido el comprador, no la habría comprado o habría pagado menos precio por la misma. En este artículo nos ceñiremos exclusivamente a aquellos vicios ocultos que afectan a casas particulares, pero pueden perjudicar a vehículos o animales de compañía, por ejemplo.
Teniendo en cuenta lo que podemos entender por vicio oculto en una vivienda, a continuación veremos algunos ejemplos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras generadas por un mal aislamiento o tuberías rotas.
- Relacionados con alguna avería del sistema eléctrico. Luces, tomas de corriente o interruptores mal colocados o defectuosos, así como instalaciones obsoletas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o roturas en suelos, muros, pinturas o carpintería debido a mala instalación o utilización de materiales de baja calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de la casa que hemos comprado, y que pueden perjudicar la utilización que queremos conferirle. En la práctica es muy habitual que entre particulares que adquieren y venden casas de segunda mano se den este tipo de situaciones, lo que está estrechamente relacionado con la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que inauguramos nuestro bufete hemos llevado este tipo de casos, ya que, como venismo diciendo, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el cual somos expertos, y debido al abudante trasiego jurídico entre particulares (aunque no se ciñe sólo al ámbito particular, pueden estar implicadas grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son reclamaciones muy típicas y que llegan continuamente a manos de nuestros abogados.
Por esta razón, porque estamos acostumbrados a llevar este tipo de disputas legales, vamos a explicar detalladamente cuáles son las funciones que llevamos a cabo cuando tratamos esta clase de procesos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos en una vivienda - Características de nuestro servicio
En cuanto a las labores que llevamos a cabo los abogados expertos, éstas guardan vinculación con el sector más puro del Derecho Civil y con los hechos que intentan enmendar los perjuicios causados a nuestros clientes por las compraventas de viviendas con vicios ocultos.
La acción principal que tratamos (acción corresponde al tipo de demanda, para que nos comprendan nuestros lectores) se conoce como saneamiento por vicios ocultos, y se recoge en los art. 1.484 y sucesivos del Código Civil. Es la forma legal concedida al comprador de un inmueble frente al antiguo propietario.
Las actividades que realizamos van dirigidas a acreditar que el vicio era oculto, esto es, debemos demostrar que el comprador no fue capaz de comprobar su existencia. Aquí es fundamental concretar que la ley incluye una salvedad: aquellos casos en que el comprador sea un técnico que por razón de su profesión o su trabajo o hubiera tenido la capacidad de verificar dicho defecto. En esta etapa de demostración, guardamos estrecha relación con aquel especialista que confeccione un documento que acredite la cualidad de oculto del vicio.
Pero además, también tenemos que probar que el defecto existía con anterioridad a la compraventa del inmueble, pese a que se haya manifestado con posterioridad. Es decir, debemos probar que, por ejemplo, el deterioro de las cañerías que nos ha producido humedades existía desde antes de llevar a cabo la compra.
Cuando hayamos podido recolectar evidencias documentales que demuestren que se reúnen estas condiciones, procedemos la fase jurídica. Esto es, solicitar a los Juzgados que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo elegir entre dos opciones: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con la devolución de los costes que se hayan originado a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el vendedor era conocedor de dichos daños y los ocultó; o bien solicitaremos que nos reduzcan el precio que pagamos al comprar la propiedad, persiguiendo restaurar el balance del contrato entre ambas partes, estableciendo un precio equitativo para aquella vivienda que adolezca de los citados vicios ocultos.
En cuanto la fase jurídica que estamos tratando, las funciones concernientes al abogado consisten en oficiar la fase probatoria en lo que conocemos como juicio, teniendo lugar los interrogatorios a cada una de las partes (comprador y vendedor), a los peritos especialistas (arquitectos, habitualmente) e intentar evidenciar el perjuicio ocasionado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y lograr el resultado perseguido, fruto de un intenso trabajo hecho.
Vicios ocultos en una vivienda - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado especialista?
El por qué parece bastante evidente: si creemos que nuestra propiedad adolece de vicios ocultos que nos afectan en la utilización que queríamos darle en el momento de adquirirlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que hemos nombrado.
En lo que respecta al momento temporal, nos vamos a detener en esta cuestión, ya que el momento de hacerlo saber es fundamental, dado que la responsabilidad del vendedor por dichos vicios ocultos no es para siempre, sino que existe un plazo estipulado para poder ser reivindicada: el artículo 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Por tanto, se trata de un plazo bastante limitado, por lo que nuestra recomendación es que recurras a un abogado experto nada más ver estos desperfectos, puesto que el tiempo es muy limitado y hay que ser rápidos para hacer todo el trabajo que hemos comentado, que es mucho, puesto que debemos disponer de un informe pericial que especifique dichos vicios y el origen de los mismos, y comenzar a interponer la denuncia dentro de este plazo. Una vez transcurrido dicho plazo, no tendremos derecho a poner en marcha las acciones jurídicas que nos otorga el ordenamiento para proteger nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, ya que también debemos asegurar sus derechos, pues no todos los defectos de un inmueble pueden ser considerados como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este artículo, es porque quizá necesites la orientación de un abogado especialista, por lo que no dudes en contactarnos para que podamos asesorarte en este asunto, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que en todos los casos hay dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.