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Vicios ocultos casa segunda mano - VMS Abogados
El Código Civil hace una regulación exahustiva sobre los vicios ocultos en su contenido a lo largo de varios artículos, pero muestra una orientación en su art. 1484 sobre lo que podemos entender como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la cosa vendida sea improopia para el uso al que se la destina, o si merma de tal manerao su valor que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría entregado menos precio por la misma. En este post nos limitaremos solamente a aquellos vicios ocultos que tienen que ver con viviendas, pero pueden perjudicar a vehículos o animales de compañía, por ejemplo.
Con respecto a lo que podemos determinar por vicio oculto en una casa, a continuación veremos algunos ejemplos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras ocasionadas por un mal aislamiento o cañerías viejas.
- Relacionados con un funcionamiento deficiente del sistema eléctrico. Luminarias, tomas de corriente o interruptores mal colocados o estropeados, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o roturas en suelos, muros, pinturas o carpintería por una instalación eficiente o utilización de materiales de mala calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden provocar que no podamos disfrutar de el inmueble que hemos comprado, y que pueden damnificar la utilización que queremos darle. En la actualidad es bastante habitual que entre dos personas que compran y venden propiedades de segunda mano surjan este tipo de problemas, lo que está íntimamente relacionado con la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que fundamos nuestro bufete hemos llevado este tipo de asuntos, ya que, como hemos comentado, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el que somos expertos, y dado el numeroso trasiego jurídico entre particulares (aunque no se limita sólo a particulares, pueden intervenir sociedades mercantiles, Administraciones Públicas, agentes de la construcción, etc.) son denuncias muy típicas y que llegan continuamente a manos de nuestros abogados.
Por esta razón, porque estamos habituados a tratar este tipo de disputas jurídicos, vamos a explicar de forma detallada cuáles son las tareas que llevamos a cabo cuando nos encargamos de este tipo de procesos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos casa segunda mano - Características de nuestro servicio
En cuanto a las tareas que realizamos los abogados expertos, éstas guardan vinculación con la parte más pura del Derecho Civil y con las acciones que buscan rectificar los perjuicios causados a nuestros clientes por las compraventas de viviendas con vicios ocultos.
La acción primordial que realizamos (acción equivale al tipo de demanda, para que nos entiendan nuestros lectores) se denomina saneamiento por vicios ocultos, y se contempla en los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil. Es aquella forma jurídica concedida al comprador de una propiedad frente al antiguo propietario.
Las actividades que realizamos van encaminadas a certificar que el vicio era oculto, esto es, debemos demostrar que el comprador no fue capaz de comprobar que estaba ahí. Aquí resulta fundamental concretar que la legislación incluye una salvedad: aquellos supuestos en que el comprador sea un perito que por motivo de su profesión o su actividad o hubiera tenido la capacidad de comprobar dicho desperfecto. En esta etapa de demostración, guardamos íntima relación con aquel experto que confeccione un informe que certifique la cualidad de oculto del vicio.
Pero además, también tenemos que demostrar que el desperfecto estaba ya con anterioridad a la compraventa del inmueble, pese a que se haya manifestado después. Esto es, debemos probar que, por ejemplo, el deterioro de las tuberías que nos ha ocasionado humedades existía desde antes de realizar la compraventa.
Una vez hemos podido recopilar pruebas documentales que acrediten que se cumplen estos requisitos, procedemos la etapa judicial. Esto es, solicitar a los Juzgados que se hagan valer los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos posibilidades: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con la devolución de los costes que se hayan generado a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el propietario conocía estos daños y los omitió; o bien solicitaremos que nos rebajen el precio que pagamos al comprar la propiedad, persiguiendo restaurar el equilibrio contractual entre las partes, estableciendo un valor equitativo para aquella propiedad que se encuentre afectada por los mencionados vicios ocultos.
En cuanto la etapa jurídica que estamos tratando, las tareas concernientes al abogado consisten en celebrar la etapa probatoria en lo que conocemos como juicio, teniendo lugar los interrogatorios a cada una de las partes (comprador y vendedor), a los peritos expertos (arquitectos, habitualmente) y tratar de demostrar el daño causado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y obtener el resultado buscado, como consecuencia de un duro trabajo realizado.
Vicios ocultos casa segunda mano - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo parece bastante evidente: cuando tengamos sospechas de que nuestra propiedad adolece de vicios ocultos que nos perjudican en la utilización que queríamos darle en el momento de comprarlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que acabamos de especificar.
En lo que respecta al plazo, nos detendremos en esta cuestión, puesto que el momento de contactar es fundamental, dado que la responsabilidad del vendedor por dichos vicios ocultos no es eterna, sino que tiene un plazo fijado para poder ser reivindicada: el art. 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos tiene un periodo de caducidad de 6 meses.
Por tanto, se trata de un periodo bastante limitado, así que nuestro consejo es que acudas a un abogado especialista nada más ver estos defectos, puesto que el plazo es muy limitado y hay que ser rápidos para llevar a cabo todas las tareas que hemos explicado, que es mucho, puesto que debemos disponer de un archivo pericial que especifique estos vicios y la causa de los mismos, y proceder a interponer la denuncia dentro de este periodo. Una vez transcurrido dicho plazo, no tendremos derecho a ejercer las acciones jurídicas que nos concede el ordenamiento para proteger nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, ya que también debemos asegurar sus derechos, ya que no todos los defectos de una vivienda pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este artículo, es porque tal vez requieras de la ayuda de un abogado experto, por lo que no dudes en contactarnos para que podamos asesorarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que en todos los casos existen dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.