La recuperación de la economía, las hipotecas a precios competitivos y el apetito inversor para poner producto en el mercado del alquiler son las causas del crecimiento en el sector inmobiliario. Los datos del cierre de 2016 y los primeros pasos de 2017 animan a ser razonablemente optimistas.
En 2016 se vendieron 458.781 viviendas, un 13% más respecto al año 2015. ¿A qué se debe este crecimiento? Principalmente a que crece el empleo, hay 413.000 empleos más según los últimos datos de la EPA (Encuesta de Población Activa) y con ello también crece la renta de las familias. Todo esto repercute en un crecimiento de las hipotecas y, sobre todo, las de tipo fjo ya ganan a las de tipo variable -el 31% del total de la hipotecas en 2016 fue a tipo fijo-.
También crece la presencia de compradores extranjeros -un 17,2% del total son extranjeros- y a todo esto hay que sumar que se incrementan las expectativas de revalorización de los inmuebles, lo que hace que el sector mantenga un tono positivo. El sector residencial continúa evolucionando al alza. El año 2016 cerró el precio de la vivienda en 1.512 euros por metro cuadro y el valor del suelo subió otro 5,3% interanual.
La edificación también se impulsó un 28,9% y en 2016 se visaron un total de 64.038 viviendas de obra nueva. Aunque se va creciendo, aún estamos lejos de las cifras de visados de antes de la crisis inmobiliaria.
Según el servicio de estudios del BBVA, entre 2014 y 2016, la venta residencial tuvo mayor incremento en Madrid y las zonas de costa. En Madrid, Barcelona, Alicante, Málaga y Vizcaya fueron las capitales donde más se impulsaron las firmas de visados para la edificación.
En 2017, el BBVA prevé que la venta de vivienda aumente un 7%, los precios de las viviendas suban un 2,5% y la edificación residencial crezca un 24%. Está claro que la inversión residencial favorece al crecimiento económico de España y BBVA estima que el sector aportará el 5,2% al PIB en 2017.
Dado el crecimiento en el sector inmobiliario, hemos elaborado una guía para la compra de la vivienda en colaboración con Asprima (Asociación de Promotores de Madrid) y Neinor Homes, con el fin de facilitar al inversor los pasos a seguir. Comprar una casa es una decisión que debe tomarse con mucho cuidado, porque es la mayor inversión que hacemos a lo largo de nuestra vida. En esta guía te contamos los puntos fundamentales que se deben tener en cuenta antes de comprar una vivienda.
1. ¿Qué vivienda me compro? Si has decidido comprar casa, la primera elección será entre vivienda nueva o vivienda usada. La vivienda nueva no precisa reformas. La de segunda mano necesitará, en la mayoría de los casos. Las promociones de vivienda nueva con zonas comunes como jardines o piscina pueden suponer mayores gastos de comunidad. En las nuevas promociones no hay riesgo de derramas imprevistas. En cambio, en la vivienda usada, es recomendable la visita al administrador para conocer en detalle el estado de la vivienda. Los ahorros en el consumo de energía pueden ser muy significativos en el caso de edificios eficientes energéticamente, en contraste con los consumos de energía de los edificios con varios años de uso.
2. Búsqueda de la vivienda. En la actualidad puedes buscar en distintos sitios como por ejemplo en Internet, agencias inmobiliarias, prensa, etc. Pero según los últimos datos del sector, el 75% de los usuarios buscan casa por Internet y la gran mayoría de estas búsquedas procede de los smartphones y tabletas. Incluso ahora con los visores 3D puedes ver la vivienda y tan sólo cuando vas a comprar visitas el inmueble físicamente.
3. Presupuesto. Ten presente tres conceptos que las entidades de crédito considerarán para la concesión de un préstamo hipotecario:
1.- Porcentaje de financiación. Actualmente los bancos están ofreciendo hipotecas que pueden financiar hasta el 80% del valor de la vivienda. Es decir, deberás tener ahorrado previamente el 20% restante. Y hay que tener en cuenta, además, la previsión de los gastos derivados de la compra -escritura, registro, tributos- que se detallan más adelante. Ejemplo: para una vivienda con un precio de 250.000 euros. el banco te va a financiar el 80%, por tanto, te quedarás con una hipoteca máxima de 200.000 euros.
2.-Capacidad financiera y esfuerzo necesario. Si mantienes la hipoteca dentro de unos límites adecuados con tu capacidad de reembolso del préstamo, te resultará más fácil ir pagándola. La accesibilidad compara el precio de la vivienda que has elegido con el salario bruto anual disponible. La proporción adecuada nunca debería ser superior al salario bruto familiar de cuatro o cinco años.
Ejemplo: Precio de la vivienda: 250.000. Salario bruto anual: 75.000 (3,3x). Para el cálculo del salario bruto anual se ha tenido en cuenta una unidad familiar compuesta por dos o más miembros.
3.- Esfuerzo. Con una cuota estimada de hipoteca de 948 euros y una nómina neta mensual en el hogar de 4.063 euros, tendrías que destinar el 23% de los ingresos a pagar la vivienda. La proporción más adecuada es que la cuota hipotecaria mensual oscile entre el 30 y el 40% de los ingresos netos mensuales.
4. ¿Qué banco elijo? Comprueba las condiciones del préstamo hipotecario suscrito para la construcción de la vivienda y, en su caso, la aceptación del banco para que puedas subrogarte en la misma.
Según la legislación vigente, no estás obligado a subrogarte en el crédito que fue solicitado para la construcción de la vivienda ni a soportar los gastos de cancelación, en el caso de que decidas obtener un préstamo hipotecario nuevo.
Para la concesión de este préstamo hipotecario deberá tasarse la vivienda, lo que supone el correspondiente coste, que seguramente cargará la entidad bancaria. Debes saber que para que la hipoteca constituida tenga validez debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad. Por ello, la entidad financiera que escojas se encargará de gestionar la inscripción de las escrituras previas a la hipoteca. Por este servicio de gestoría tendrás que asumir un coste adicional además de pagar en el momento de la firma una provisión de fondos a la gestoría.
5. Información del promotor. Los promotores de viviendas están legalmente obligados a tener a tu disposición una serie de datos y documentos relativos a la obra. Algunos de ellos estarán desde su inicio, mientras que otros se irán generando en el curso de la misma. La mayoría de esta documentación se encuentra en el Libro del Edificio, que el promotor está obligado a elaborar durante el curso de la obra y entregar a su finalización a la comunidad de propietarios.
6. Información de la vivienda.
– El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil, del vendedor o arrendador.
– Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.
– Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
– Memoria de calidades: Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.
– Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones y sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia.
– Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.
– Copia de la licencia de obras, de la cédula urbanística y de la licencia de primera ocupación, si las hay.
– Estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios, si existen, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad.
– Certificado y etiqueta de Eficiencia Energética.
– Precio total de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago.
– Seguro o aval que garantice las cantidades entregadas a cuenta. Descuento de las cantidades entregadas a cuenta del importe total de la venta.
7. Gastos e impuestos. La recuperación de la economía, las hipotecas a precios competitivos y el apetito inversor para poner producto en el mercado del alquiler son las causas de un crecimiento en el sector inmobiliario. Los datos del cierre de 2016 y los primeros pasos de 2017 animan a ser razonablemente optimistas.
En caso de vivienda de nueva construcción, la compra está sujeta al pago del IVA, actualmente al tipo del 10%, y al pago del IAJD -Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados-, por el otorgamiento de la Escritura Pública de Compraventa. En la Comunidad de Madrid, en cuanto al IAJD, se establece un tipo gradual en función del valor real de la vivienda que incluye los anejos y plazas de garaje que se transmitan conjuntamente con aquella, aun cuando constituyan fincas registrales independientes, siendo el tipo máximo del 0,75% sobre el valor de la vivienda.
Además, si la compra se hace con constitución de hipoteca, también corresponderá pagar el IAJD y la Ley obliga a su tasación, lo que supone el coste de la responsabilidad hipotecaria. Ahora bien, en el caso de que te subrogues en la hipoteca ya existente sobre la vivienda, no será necesario pagar este IAJD, que ya ha sido satisfecho por el promotor, si bien producida la subrogación, en el futuro serán de cuenta del comprador los gastos de cancelación de la hipoteca.
Finalmente, en cuanto a los gastos notariales y registrales por el otorgamiento de la escritura e inscripción de la compraventa -y, en su caso, del préstamo hipotecario- en el Registro de la Propiedad, corresponden al comprador los gastos de primera copia y posteriores de la escritura, de la inscripción en el Registro de la Propiedad y de los impuestos -IVA y Actos Jurídicos Documentados-. Mientras que el vendedor debe pagar los gastos de plusvalía de la vivienda y los de titulación de la finca de la escritura original. Debes saber que el comprador tiene derecho a la elección de notario donde vaya a otorgarse la escritura de compraventa, siempre y cuando dicho notario tenga competencia territorial en relación al lugar de ubicación de la vivienda o del domicilio de las partes.
8. Contrato de compraventa y escritura pública. En qué debo fijarme antes de firmar el contrato de compraventa. Si se trata de una vivienda de segunda mano, comprueba en la Oficina de Información Urbanística de tu ayuntamiento que la casa no esté afectada por ninguna intervención urbanística que comprometa su habitabilidad. Además, es recomendable que pidas una nota simple al Registro de la Propiedad -se puede obtener por Internet, en www.registradores.org- para comprobar si la vivienda tiene alguna carga o gravamen que no conoces. Si no lo ves claro, recuerda que puedes contar siempre con el asesoramiento del notario, o de tu abogado.
En este sentido, el comprador debe saber que los documentos contractuales de compraventa de viviendas deberán ir redactados con la debida claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato. Igualmente deberán responder a los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones, lo que, entre otras, implica la prohibición de inclusión de cláusulas que:
A) No reflejen con claridad u omitan, en los casos de pago diferido, la cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización de los créditos concedidos y las cláusulas que de cualquier forma faculten al vendedor a incrementar el precio aplazado durante la vigencia del contrato.
B) Impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario con independencia del contrato principal.
A tales efectos las reformas de obra, motivadas en causas diligentemente no previsibles en el momento de la aprobación de los proyectos de urbanización o construcción que hayan de originar modificación del precio estipulado, serán previamente comunicadas a los adquirentes, quienes deberán dar su conformidad a la cuantía exacta que la reforma produzca.
C) Supongan la repercusión al comprador de fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no les sean directamente imputables.
D) Impongan, en la primera venta de viviendas, la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que por ley o por naturaleza corresponden al vendedor -obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o cancelación-.
9. Derechos. Sobre la fecha de entrega de la vivienda. Cuando se trate de vivienda en construcción y mientras dure la obra, los promotores vienen obligados a garantizar la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, para el caso de que la construcción no se inicie o no se ponga a disposición del comprador en las condiciones legalmente establecidas para su uso en el plazo convenido. El comprador podrá exigir responsabilidades a los distintos agentes que hayan intervenido en el proceso edificatorio:
– Por los daños materiales causados por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de obra que se pongan de manifiesto en el plazo de un año.
– Por los daños materiales por vicios que afecten a la habitabilidad del edificio por un plazo de tres años.
– Por los defectos constructivos estructurales que pudieran aparecer durante un plazo de 10 años que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Respecto de estos últimos, la ley exige al promotor que tenga contratado un seguro decenal, sin el cual no podrá transmitir la vivienda.
Hay que tener en cuenta que independientemente de estos plazos de garantía, la Ley establece unos plazos para el ejercicio del derecho de reclamación que se computan a partir de la aparición de los defectos, transcurrido el cual, se entenderá prescrito el derecho a reclamar.
Por su parte, es obligación del comprador conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.