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Contratos sobre inmuebles - VMS Abogados
En España, Código Civil define como bienes inmuebles las parcelas, los edificios, los caminos, toda clase de construcciones adheridas al terreno, árboles, plantas, minas, cultivos… En resumen, nuestra legislación define como bien inmueble todo aquél que esté unido o sujeto de forma fija, que no pueda separarse sin romperse o estropearse.
Por eso, aunque es cierto que la mayor parte de las personas entienden como bien inmueble una vivienda o una finca, es importante que tengamos en cuenta la gran variedad de bienes inmuebles que hay para que, a su vez, comprendamos toda la tipología de contratos que es posible constituir y la gran cantidad de derechos y deberes de los que podemos gozar. Cabe destacar a modo de curiosidad que los beneficios que se tienen sobre los bienes, ya sean muebles o inmuebles, se llaman derechos reales, ya que reales viene de la palabra latina res – rei, que significa “cosas”. Así, los derechos reales son los que se poseen sobre las cosas.
Los contratos que sobre un bien inmueble podemos otorgar son muy variados: vinculados a su propiedad (compraventa), vinculados a su propio disfrute sin tener que poseer la propiedad (usufructo), relacionados con su situación posesoria (arrendamiento), incluso utilizarlos como garantía para satisfacer deudas (hipoteca), además de confeccionar contratos que normalicen la situación del inmueble cuando su propiedad es compartida entre diversas personas (condominio).
Es indispensable saber que los bienes inmuebles también pueden ser susceptibles de formar sobre ellos lo que se conoce como enfiteusis, más adecuado para bienes inmuebles de carácter agrícola, un acuerdo por el que se entrega el dominio y explotación de la propiedad a cambio del pago de un monto anual.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa llevamos muchos años creando, modificando, extinguiendo y normalizando todo tipo de relaciones legales nacidas a raíz de contratos suscritos sobre bienes inmuebles, así como protegiendo y representando los intereses y derechos de nuestros clientes surgidos en base a dichos contratos ante los Juzgados y Tribunales.
La existencia de un contrato que regule las vicisitudes jurídicas concebidas alrededor del uso o propiedad de una propiedad resulta esencial, y de esta manera lo tratamos en nuestro Bufete, elaborando minuciosa y concienzudamente cada modalidad de contrato adaptando la realidad legal a la realidad social e inapelable de nuestros clientes.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos sobre inmuebles.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contratos sobre inmuebles - Características de nuestro servicio
Los abogados que nos dedicamos a realizar contratos sobre bienes inmuebles contamos entre nuestras funciones la de que, en ellos, quede perfectamente reflejado cuál es el fin para el que se realiza el contrato: enajenar, adquirir, administrar, explotar, gozar, etc.
Por este motivo, primeramente, nos encontraremos con nuestra labor principal: qué busca el cliente y de qué modo lo podemos reflejar en un contrato que va a ser nuestro derecho y nuestra obligación.
Una vez que sabemos qué precisa el cliente, nos dedicamos a enfocar el tema. Por ejemplo, imaginemos que necesitamos adquirir un inmueble para darle un uso de residencia habitual, esto es, debemos redactar un Contrato de Compraventa.
Comenzaremos por recoger toda la documentación necesaria: información registral para describir la propiedad, saber cuál es su estado posesorio (por ejemplo, que se encuentre libre de inquilinos u ocupantes), conocer si sobre la misma existen cargas y gravámenes (un préstamo hipotecario es un buen ejemplo), etc.
Después, nos planteamos la opción de otorgar un contrato previo (por ejemplo, un contrato de arras) que asegure el objetivo de nuestro cliente, que, en el supuesto utilizado, no es otro sino conseguir la propiedad de la vivienda.
Una vez que disponemos de toda la documentación requerida, pasaremos a reflejar por escrito los requisitos de la compra: precio, modo y forma de pagar, tiempo para conceder las Escrituras, partes que tienen que intervenir, forma de solucionar todas las incidencias que pueda ocasionar el conflicto entre las partes (por ejemplo, si las resolveremos ante los Tribunales o ante una figura arbitral), quién se responsabilizará si aparecen vicios ocultos con el transcurso del tiempo.
Después, aconsejamos a nuestro cliente Elevar a Escritura Pública (para que nos entiendan nuestros seguidores, acudir al Notario) el Contrato de que se trate, en este caso y continuando con nuestro ejemplo de adquirir una casa, se celebrará la firma en documento notarial, acompañando a nuestro cliente a la Notaría para verificar que todo se haga en base a los intereses de nuestro cliente.
Finalmente, y pese a que la legislación actual no nos fuerza a ello, aconsejaremos registrar el Contrato en el Registro de la Propiedad para defender a mayor nivel los intereses de nuestro cliente para disminuir en todo lo posible las posibilidades de que, en el futuro, pueda tener problemas.
Contratos sobre inmuebles - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Por lo que os comentábamos al inicio, el ordenamiento jurídico nos ofrece un amplio abanico de posibilidades en lo que respecta a los tipos de contrato y las tareas que se pueden llevar a cabo que tengan que ver con un bien inmueble.
Es precisamente por ello por lo que el momento de recurrir a un abogado experto en Contratos sobre Bienes Inmuebles puede ser muy variado atendiendo a la función que necesitemos conseguir de la propiedad.
El momento adecuado para contactar con un abogado normalmente es el mismo: antes de hacer nada que pueda tener una trascendencia jurídica para nuestros intereses, no haciendo referencia con ello a meros actos rutinarios como buscar un inmueble que se adapte a nuestras necesidades.
Nos referimos al momento apropiado para contactar a un abogado en que, obtenida toda la información, queremos comenzar a analizar la documentación. Por ejemplo, una Nota Simple puede incluir anotaciones de embargo, restricciones en el uso del inmueble (una servidumbre), segregaciones, etc.
Si recordáis, esta era la primera labor que llevamos a cabo los expertos en Contratos, y es porque en la etapa de documentación los abogados ya somos capaces de identificar si pueden existir situaciones complicadas y hacerlo saber a los clientes para decidir si compensa o no suscribir el contrato.
De esta forma, y como decidimos normalmente, siempre es mejor prevenir que curar, y dado que todos sabemos la relevancia para nuestro patrimonio jurídico y económico, os invitamos a que nos preguntéis para que podamos aconsejaros sobre cualquier modalidad de contrato suscrito sobre bienes inmuebles y os ayudemos a que disfrutéis de vuestra propiedad sin problema.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.