Compraventa de inmuebles: la compraventa de un inmueble supone un negocio jurídico muy relevante dada la trascendencia económica que tiene en la esfera patrimonial de quién adquiere una vivienda.
En el artículo de hoy queremos prevenir a nuestros lectores de las consecuencias que puede tener no informarse previamente de la situación de un inmueble en el Registro de la Propiedad, especialmente, cuando el vendedor es propietario por título sucesorio, es decir, si ha adquirido la propiedad del inmueble a consecuencia de una herencia.
Para ello, vamos a articular el presente artículo en dos partes: previamente explicaremos qué pasos ha de afrontar un futuro heredero para conseguir cambiar la titularidad de los bienes y derechos, y posteriormente, qué precauciones debe afrontar un comprador de un inmueble heredado por parte del vendedor.
Contrariamente a lo que puedan pensar la mayoría de nuestros clientes, cuando una persona fallece sus bienes no pasan automáticamente a sus herederos, pese a que exista un testamento, sino que todos sus bienes y derechos entran en una especie de período temporal en lo que conocemos como Herencia Yacente, es decir, cuando los herederos aún no han aceptado la herencia y no han asumido la posición como nuevos titulares de los bienes. Por regla general, la documentación que deberán aportar los Herederos para convertirse en los nuevos titulares de los bienes y derechos son: DNI, Certificado de defunción del fallecido, Certificado de Últimas Voluntades y Certificado de Seguros de Cobertura de Fallecimiento, DNI de la persona fallecida, Testamento o Declaración de Herederos Ab Intestato (cuando el difunto no ha otorgado testamento y debemos acreditar mediante documentos nuestra posible condición de herederos), las Escrituras de las Propiedad, recibo del IBI, etc.
Además de las preocupaciones y observaciones habituales que debemos tener presentes a la hora de efectuar la compraventa de un inmueble, tales como conocer el estado físico de la misma o conocer la situación posesoria (por ejemplo, que esté libre de arrendatarios o de personas que se hallen ocupando de forma ilícita la vivienda), se hace especialmente interesante tener la certeza (inclusive antes de la entrega de cualquier tipo de señal o suscripción de un contrato de arras) mediante la solicitud de una Nota Simple al Registro de la Propiedad sobre la vivienda en cuestión, de que los herederos hayan otorgado la correspondiente escritura de participación y adjudicación de herencia, y consten como titulares del inmueble a título particular.
Compraventa de inmuebles cuando el vendedor es propietario por título sucesorio
La compraventa de inmuebles cuando el vendedor es propietario por título sucesorio debe reunir una serie de garantías para el comprador, por lo que en el presente artículo os aconsejaremos qué precauciones debemos observar para no incurrir en la compraventa de un inmueble que no sea titularidad del vendedor, y nos expongamos a la pérdida de las arras entregadas o a cualquier tipo de perjuicio patrimonial.
Por tanto, en primer lugar, la solicitud de Nota Simple al Registro de la Propiedad se convierte en un paso imprescindible a la hora de adquirir la vivienda y comprobar que quién dice ostentar la propiedad, lo haga con el 100% del dominio por título sucesorio, lo cual acreditará, en principio, la apariencia de buen derecho del vendedor.
La compraventa de inmuebles cuando el vendedor es propietario por título sucesorio sin comprobar que efectivamente el vendedor ostenta la titularidad completa sobre el inmueble puede suponer la aplicación de preceptos del Código Civil que regulan la partición (distribución) de la herencia. Entre otros, por ejemplo, el artículo 1067 nos indica que “Si alguno de los herederos vendiere a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquier de los coherederos subrogarse en el lugar del comprador, reembolsándole el precio de la compra, con tal que lo verifiquen en término de un mes, a contar desde que esto se les haga saber”.
Este artículo del Código Civil (entre otros) viene a proteger los mejores derechos que pueden ostentar otros herederos frente a aquellos particulares ajenos a la herencia que deseen adquirir el inmueble, por lo que cobra suma importancia la comprobación de la titularidad mediante un acto tan simple como la solicitud de una Nota Simple en el Registro de la Propiedad al que pertenezca el inmueble.
La compraventa de inmuebles cuando el vendedor es propietario por título sucesorio puede suponer un verdadero quebradero de cabeza jurídico en el que confluyen múltiples factores y circunstancias, haciéndose verdaderamente complicado desgranar todos los peligros a los que se pueden exponer las personas cuando adquieren bienes inmuebles adquiridos de un vendedor que ostenta la cualidad de propietario en virtud de un título sucesorio.
Por ello, como siempre, os animamos a que, de forma previa a llevar a cabo este tipo de compraventa, os pongáis en contacto con nosotros dado que siempre es mejor obrar con cautela, examinando la documentación y comprobando que el inmueble reúne los requisitos, a tener que enfrentarnos a un posible pleito en el que podamos perder todo el dinero que hayamos podido invertir.
