En el artículo de hoy vamos a abordar que son las subcomunidades como elementos jurídicos dentro de la Ley de Propiedad horizontal. Dicha figura surge dentro de la llamada Comunidades de Propietarios regulada dentro de la Ley de Propiedad Horizontal.
La subcomunidad se crea cuando varios propietarios llegan a acuerdos para el uso y disfrute en exclusivo de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional y económica.
Las subcomunidades están recogidas en el art 2 d) de la LPH son definidas a través de los siguientes requisitos:
- Varios propietarios disponen de unos elementos o servicios comunes, que son distintos de los demás propietarios del edificio o urbanización privada.
- Colindancia física de los elementos privativos que por estar en una misma planta cuando se trata de un edificio o, por ser un edificio independiente dentro de una urbanización privada, les dota de una cierta unidad y a su vez independencia funcional y económica respecto a resto.
- Y, por este motivo, les permite el uso y disfrute de sus elementos privativos, de modo exclusivo, sin que el resto de los propietarios puedan acceder a ellos.
¿Cómo se constituyen las subcomunidades?
Las Subcomunidades pueden constituirse:
- A través de la propia escritura de División Horizontal, si se encuentra recogido en el título constitutivo; así, nos encontramos ante una constitución
- Y puedes crearse a posteriori, es decir, será necesario el voto favorable y unánime de todos los copropietarios de cara a su constitución, pues tal acuerdo supone una modificación del título que requiere de; así se hablará de una constitución
¿En que tipo de edificios puede darse las Subcomunidades?
Normalmente suele darse en dos tipos de edificaciones como son, en primer lugar, las urbanizaciones privadas cuando existen complejos inmobiliarios privados los cuales están constituidos como agrupación de comunidades. En estos casos coexisten una comunidad principal, que se encargada de los elementos comunes de la urbanización, y tantas subcomunidades como fincas haya, las cuales encargadas de gestionar sus elementos o servicios comunes e independientes.
¿Qué pasa si un grupo de propietarios quiera independizarse de una comunidad de vecinos?
En este caso si un grupo de propietarios quisiera independizarse de la comunidad de vecinos debe cumplir unos requisitos para operar correctamente dentro del el tráfico jurídico. Estos requisitos son:
- En primer lugar, debemos modificar el título constitutivo. Así, debemos verificar si existe la posibilidad de construir una subcomunidad conforme a dicho título. Además, necesitamos de la unanimidad toda la comunidad general en Junta General de propietarios.
- Y, en segundo lugar, que la constitución de la subcomunidad tenga acceso al Registro de la Propiedad
¿Qué sucede cuando las Comunidades de Propietarios crean subcomunidades fraudulentamente? ¿Y qué efecto tienen los acuerdos que adoptan?
Cuando las Subcomunidades se crean u originan sin cumplir los criterios de constitución anteriormente mencionado produce que la fundación de la misma fue realizada de manera fraudulenta y la constitución es nula.
La subcomunidad constituida de manera nula que ha adoptado acuerdos en reuniones promovidas y presididas por personas carentes de legitimación para tal fin; estos tipos de acuerdos se denomina pseudoacuerdos, es decir, resoluciones colectivas que no reúnen los requisitos necesarios para ser considerados acuerdos de Junta de propietarios, originando tan sólo una apariencia de tales.
Los pseudoacuerdos son resoluciones colectivas radicalmente e ineficaces por ser inexistentes jurídicamente y su nulidad se produce ipso iure. Lo que ocurre es que ese acto nulo puede provocar una apariencia de legalidad o validez que es necesario o conveniente destruir si constituye obstáculo para el ejercicio de un derecho, reponiendo las cosas al estado anterior, y ello aun cuando no es confirmable, ni prescriptible.
Y esta acción de nulidad, que no debemos confundir con el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, puede interponerla cualquier persona, incluso la propia Comunidad de Propietarios, y en cualquier plazo, por no existir prescripción o caducidad, ni poder ser convalidado.