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Cómo cambiar el uso de local comercial a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social precisa de ideas creativas para atender una de las necesidades más básicas que existen, que es el derecho a tener una casa.
Con lo cual, y considerando el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco habitual que algunas personas compren viviendas cuyo fin original era de local o negocio, para designarlo a vivienda.
Así surge una nueva manera de acceso a vivienda, que no resulta ajena a materias, tanto de condición técnica como jurídica.
Como hemos indicado, realizar el cambio de uso de un local en el que se ha llevado a cabo un negocio para adaptarlo a las necesidades de una casa no está exento de un reacondicionamiento técnico del inmueble, siendo indispensable cumplir con ciertas dimensiones, situación en relacióna la acera de cada una de las habitaciones que conforman la casa, necesidad de tener cocina y de instalación de salida de humos, requisitos sobre iluminación y ventilación, así como accesibilidad y seguridad en con respecto a la prevención de incendios, entre otras obligaciones.
A las demandas técnicas o físicas que tiene que cumplir la vivienda se le añadirán las legales, de manera que se tiene que cumplir con lo especificado por la normativa administrativa en cuestión urbanística y control sobre usos del suelo. En base a ello, debe tenerse en consideración que el cambio de uso terciario a vivienda exigirá la obtención de una preceptiva licencia de obra solicitada a través del proceso ordinario común. Para ello, se tendrá que presentar un proyecto firmado por un perito experto en la materia, y que deberá incluir aquellas obras a acometer que cumplen con Código de Edificación. No obstante, y anteriormente, es recomendable conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso servirá para asegurar que el nuevo uso del que se dotará el suelo no interfiere con lo dispuesto por la normativa urbanística. De la misma forma, conviene solicitar un estudio de viabilidad previo preparado por un técnico especializado, que permitirá valorar si el cambio de uso es posible, aunque también es posible que lo lleve a cabo el propio Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero altamente recomendable.
Además, el cambio de uso no tiene que conculcar con lo estipulado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o estructura del bloque en el que se ubica, priorizando mayormente la libertad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada reconocido constitucionalmente. Sin embargo, cuando se alteran elementos comunes hay que tener el consentimiento de la Comunidad de Vecinos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cómo cambiar el uso de local comercial a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado conoce toda la tramitación a llevar a cabo ante el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el proceso para la concesión del permiso y, además, orientará en todos aquellos impedimentos que la Administración fije para la concesión de las aprobaciones necesarias para proceder al cambio de uso, pautando los correspondientes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
Del mismo modo, y con el objetivo de prevenir potenciales limitaciones por parte de la Comunidad de Propietarios, se realizará un análisis previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con el objetivo de verificar que se permite realizar el cambio de uso. Del mismo modo, y en caso de ser necesario, se asistirá a la Junta de Vecinos junto con el técnico competente en el asunto para mostrar la realidad del proyecto y la no alteración en la configuración y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en coordinación con un técnico competente en la materia, que se responsabilizará de realizar los informes y proyectos técnicos necesarios para proceder al cambio de uso, y que serán entregados en el Ayuntamiento.
Cómo cambiar el uso de local comercial a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez han sido expuestas algunas de las peculiaridades y/o dificultades a las que se debe enfrentar una persona o empresa que se plantee cambiar el uso de un inmueble de local a residencial, aconsejamos que se pongan en contacto con el bufete cuanto antes si lo que quieren es optimizar todo el procedimiento para cambiar el uso asignado al su propiedad, o necesitan consejo, así como amparo legal letrada por las negativas notificadas por parte del Ayuntamiento y que son un lastre para continuar con el proceso.
De la misma manera, y dada la naturaleza del cambio físico y legal que sufre la construcción, el cambio tendrá que acceder al Registro de la Propiedad a través de la oportuna escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la tramitación de este tipo de procedimientos resultará muy útil para agilizar toda esta etapa final.
Además, la especialización y conocimiento de diferentes regímenes jurídicos que afectan a viviendas servirá para dotar de un servicio de consultoría más personalizado, adaptado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al conocer su régimen y la extensión de calificación, y después de evaluar la cuestión, será más sencillo ajustar el proceso de cambio de uso a los requerimientos de esta clase de propiedad con un régimen más complicado.
Como hemos mencionado, el mejor momento para contactar con el despacho será cuando el interesado se plantee tramitar el cambio de uso de un local, momento en el que se mostrará todo el camino por recorrer y se recibirá asistencia experta en cada una de las etapas del proceso para el cambio de uso, buscando la solución óptima en caso de tener que tomar distintas decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.