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Vicios ocultos compra vivienda - VMS Abogados
El Código Civil realiza una regulación detallada sobre los vicios ocultos en su redacción a lo largo de distintos artículos, pero ofrece una aproximación en su artículo 1484 con lo que podemos juzgar como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la cosa vendida no esté en buen estado para la utilización al que se la destina, o si disminuye de tal manerao su valor que, de haberlo sabido el comprador, no la habría comprado o habría dado menos precio por la misma. En este artículo nos limitaremos sólo a aquellos vicios ocultos que afectan a casas particulares, pero pueden afectar a vehículos o mascotas, por ejemplo.
Teniendo en cuenta lo que podemos entender por vicio oculto en una vivienda, a continuación veremos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras producidas por las malas impermeabilizaciones o tuberías estropeadas.
- Relacionados con fallos del sistema eléctrico. Luminarias, tomas de corriente o interruptores mal colocados o defectuosos, así como instalaciones obsoletas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o desprendimientos en suelos, paredes, pinturas o carpintería debido a mala instalación o uso de materiales de baja calidad.
Todo esto son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de la propiedad que hemos comprado, y que pueden perjudicar la utilización que pretendemos conferirle. En la práctica es bastante frecuente que entre dos personas que compran y venden casas de segunda mano surjan este tipo de problemas, lo que está íntimamente relacionado con la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que fundamos nuestro bufete hemos llevado este tipo de casos, puesto que, como venismo diciendo, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el que somos expertos, y dado el abudante tráfico judicial entre particulares (aunque no se ciñe únicamente al ámbito particular, pueden intervenir sociedades mercantiles, Administraciones Públicas, agentes de la construcción, etc.) son querellas muy habituales y que llegan continuamente a manos de nuestros profesionales.
Por esta razón, porque estamos habituados a tratar este tipo de disputas jurídicos, vamos a explicar de forma detallada cuáles son las tareas que desempeñamos cuando nos encargamos de este tipo de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos compra vivienda - Características de nuestro servicio
Con respecto a las actividades que realizamos los abogados expertos, éstas tienen vinculación con el sector más puro del Derecho Civil y con las acciones que intentan rectificar los daños ocasionados a nuestros clientes por las compraventas de viviendas con vicios ocultos.
La acción primordial que realizamos (acción corresponde al tipo de demanda, para que nos comprendan los que nos leen) se denomina saneamiento por vicios ocultos, y se refleja en los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil. Es la forma legal que se otorga al comprador de un bien frente al antiguo propietario.
Las funciones que llevamos a cabo van encaminadas a certificar que el vicio era oculto, es decir, debemos probar que el comprador no pudo comprobar que estaba ahí. Aquí es fundamental concretar que la ley regula una excepción: aquellos casos en que el comprador sea un técnico que por motivo de su profesión o su actividad o hubiera podido apreciar dicho defecto. En esta fase de demostración, guardamos estrecha relación con aquel especialista que confeccione un documento que acredite la condición de oculto del vicio.
Asímismo, también tenemos que demostrar que el desperfecto existía con anterioridad a la transmisión del inmueble, aunque se haya manifestado después. Es decir, debemos probar que, por ejemplo, el deterioro de las cañerías que nos ha producido humedades existía desde antes de llevar a cabo la compra.
Una vez hemos podido recopilar pruebas documentales que demuestren que se reúnen estos requisitos, procedemos la etapa jurídica. Es decir, solicitar a los Juzgados que se hagan valer los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo elegir entre dos opciones: o bien intentamos romper el contrato de compraventa con la devolución de los costes que se hayan originado a nuestro cliente, incluso requiriendo daños y perjuicios si el vendedor era conocedor de estos daños y los omitió; o bien solicitaremos que nos rebajen el importe que abonamos al comprar la propiedad, persiguiendo restablecer el balance contractual entre ambas partes, fijando un precio equitativo para esa vivienda que adolezca de los mencionados vicios ocultos.
En lo que respecta a la etapa judicial que estamos comentando, las funciones concernientes al abogado consisten en celebrar la etapa probatoria en lo que conocemos como juicio, produciéndose los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los peritos expertos (arquitectos, habitualmente) e intentar probar el daño causado a nuestro cliente en la Sentencia dictaminada por el Juez y lograr el resultado buscado, fruto de un duro trabajo realizado.
Vicios ocultos compra vivienda - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado especialista?
El motivo parece bastante evidente: cuando tengamos sospechas de que nuestra propiedad presenta vicios ocultos que nos perjudican en el uso que queríamos darle en el momento de adquirirlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que acabamos de especificar.
En cuanto al plazo, nos vamos a detener en esta cuestión, ya que el momento de hacerlo saber es fundamental, debido a que la responsabilidad del antiguo propietario por dichos vicios ocultos no es eterna, sino que existe un plazo marcado para poder ser reivindicada: el artículo 1490 del Código Civil contempla que el saneamiento por vicios ocultos tiene un periodo de caducidad de 6 meses.
Por tanto, es un plazo bastante limitado, por lo que nuestra recomendación es que contactes con un abogado experto nada más ver estos desperfectos, puesto que el plazo es muy limitado y hay que ser céleres para completar todas las tareas que hemos mencionado, que es mucho, puesto que debemos disponer de un archivo pericial que especifique dichos vicios y la causa de los mismos, y comenzar a realizar la denuncia dentro de este periodo. Una vez pasado este tiempo, no tendremos derecho a ejercer las acciones legales que nos otorga la normativa para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también debemos asegurar sus derechos, pues no todos los desperfectos de una vivienda pueden ser considerados como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este artículo, es porque tal vez requieras de la orientación de un abogado especialista, por lo que no dudes en contactarnos para que podamos asesorarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, ya que siempre hay dos interpretaciones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.