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Requisitos para pasar un local a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social precisa de ideas innovadoras para satisfacer una de las necesidades más elementales que existen, que es el derecho a tener una casa.
Por tanto, y considerando el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco habitual que nuevos propietarios compren viviendas cuyo uso original era de local o negocio, para designarlo a vivienda.
De esta forma se desarrolla una nueva manera de acceso a vivienda, que no es ajena a cuestiones, tanto de condición técnica como judicial.
Como hemos dicho, proceder con el cambio de uso de un local en el que se ha llevado a cabo un negocio para adaptarlo a las necesidades de una casa no se encuentra exento de un reacondicionamiento técnico del inmueble, imponiéndose la obligación de cumplir con ciertas medidas, situación en relacióna la acera de cada una de las estancias que conforman la vivienda, necesidad de tener cocina y de instalación de salida de humos, requisitos sobre electricidad y ventilación, así como accesibilidad y seguridad en cuestión de prevención de incendios, entre otras condiciones.
A las obligaciones técnicas o físicas que debe cumplir la vivienda se le añadirán las legales, de manera que se tiene que cumplir con lo estipulado por la normativa administrativa en materia urbanística y control acerca de los usos del suelo. En base a ello, debe tenerse en consideración que el cambio de uso terciario a vivienda requerirá la obtención de la obligatoria licencia de obra obtenida a través del proceso ordinario habitual. Para ello, hay que adjuntar un proyecto confeccionado por un técnico experto en este tipo de cuestiones, y que deberá contener aquellas obras a acometer que se ajustan al Código de Edificación. Sin embargo, y previamente, es recomendable obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso servirá para asegurar que el nuevo uso que se dará al suelo no interfiere con lo reflejado por la legislación urbanística. De la misma manera, es recomendable solicitar un estudio de viabilidad previo confeccionado por un técnico especializado, que permitirá determinar si el cambio de uso es viable, aunque también puede que lo confeccione el propio Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero altamente aconsejable.
Por otro lado, el cambio de uso no tiene que trasgredir lo establecido por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o estructura del bloque en el que se encuentra, primando principalmente la posibilidad de ejercer el derecho sobre la propiedad privada reconocido en la Constitución. No obstante, cuando se modifican elementos comunes es obligatorio tener la aprobación de la Comunidad de Vecinos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Requisitos para pasar un local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado sabe toda la tramitación a llevar a cabo en el Ayuntamiento, por lo que se mejorará el proceso para la obtención del permiso y, por otro lado, orientará en todos aquellos obstáculos que la Administración establezca para la obtención de las aprobaciones oportunas para proceder al cambio de uso, pautando los pertinentes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma manera, y con el objetivo de evitar posibles limitaciones por parte de la Comunidad de Propietarios, se realizará un análisis previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con el objetivo de comprobar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. Del mismo modo, y en caso de ser necesario, se asistirá a la Junta de Propietarios junto con el técnico competente en la cuestión para mostrar las características del proyecto y la no afectación en la estructura y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en coordinación con un técnico competente en el tema, que se encargará de realizar los documentos y análisis técnicos oportunos para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Requisitos para pasar un local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han puesto de manifiesto algunas de las particularidades y/o dificultades a las que se tiene que enfrentar una persona o empresa que quiera cambiar el uso de una propiedad de terciario a residencial, aconsejamos que acudan al bufete cuanto antes si lo que quieren es agilizar todo el procedimiento para cambiar el uso original de su inmueble, o quieren un servicio de consultoría, así como asistencia letrada letrada por las denegaciones emitidas por parte del Ayuntamiento y que impiden seguir con el proceso.
De la misma forma, y debido a la entidad del cambio físico y legal que experimenta la construcción, el cambio tendrá que acudir al Registro de la Propiedad a través de la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la gestión de esta clase de procedimientos permitirá agilizar toda esta etapa final.
Además, la maestría y conocimiento de distintos regímenes legales que atañen a viviendas permitirá dotar de un asesoramiento más personalizado, ajustado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al saber cuál es su régimen y la extensión de calificación, y después de evaluar el caso, será más sencillo ajustar el proceso de cambio de uso a los requerimientos de este tipo de propiedad con un régimen más complejo.
Como hemos explicado, el mejor momento para ponerse en contacto con el despacho será cuando la persona se plantee tramitar el cambio de uso de un local, momento en el que se mostrará todos los pasos por completar y se recibirá consultoría experta en cada una de las etapas del proceso para el cambio de uso, buscando la solución más adecuada en caso de tener que tomar distintas determinaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.