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Reglamentación cambio de uso de local a vivienda - VMS Abogados
La nueva realidad econçomica y social requiere de ideas innovadoras para atender una de las necesidades más básicas que existen, que es el derecho de la vivienda.
Con lo cual, y teniendo en cuenta el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que nuevos propietarios compren viviendas cuyo uso original era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De este modo se desarrolla una nueva manera de acceso a vivienda, que no es ajena a cuestiones, tanto de índole técnica como judicial.
Como hemos dicho, proceder con el cambio de uso de un local en el que se ha llevado a cabo un negocio para ajustarlo a las necesidades de una vivienda no está exento de un reacondicionamiento técnico del inmueble, imponiéndose la obligación de cumplir con determinadas medidas, posicionamiento con respecto a la acera de cada una de las estancias que conforman la casa, exigencia de cocina y de instalación de evacuación de humos, requisitos sobre electricidad y ventilación, así como accesibilidad y seguridad en materia de prevención de incendios, entre otras condiciones.
A las exigencias técnicas o físicas que debe cumplir el inmueble se le añadirán las jurídicas, de manera que se debe cumplir con lo establecido por la normativa administrativa en cuestión urbanística y control sobre usos del suelo. En base a ello, debe tenerse presente que el cambio de uso terciario a residencial necesitará de la obtención de una preceptiva licencia de obra solicitada a través del procedimiento ordinario habitual. Para ello, es necesario presentar un proyecto confeccionado por un técnico experto en este tipo de cuestiones, y que deberá incluir aquellas obras a realizar que cumplen con Código de Edificación. Sin embargo, y previamente, es recomendable obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, tramitado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso permitirá asegurar que el nuevo uso que se dará al suelo no interfiere con lo estipulado por la normativa urbanística. De la misma forma, es aconsejable solicitar un informe de viabilidad previo llevado a cabo por un perito competente, que permitirá evaluar si el cambio de uso es posible, aunque también es posible que lo prepare el propio Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero muy recomendable.
Por otro lado, el cambio de uso no debe conculcar con lo estipulado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o configuración del edificio en el que se encuentra, primando mayormente la libertad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada reconocido en la Constitución. Sin embargo, cuando se alteran elementos comunes es obligatorio contar con la aprobación de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Reglamentación cambio de uso de local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado sabe toda la tramitación que hay que realizar ante el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el proceso para la concesión del permiso y, además, asistirá en todos aquellos obstáculos que la Administración estipule para la concesión de las autorizaciones necesarias para proceder al cambio de uso, interponiendo los pertinentes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
Igualmente, y con la finalidad de evitar posibles trabas por parte de la Comunidad de Vecinos, se realizará un estudio previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con el objetivo de corroborar que se permite realizar el cambio de uso. Del mismo modo, y si es necesario, se asistirá a la Junta de Propietarios acompañado del técnico competente en la cuestión para explicar la realidad del proyecto y la no alteración en la estructura y seguridad de la construcción y sus elementos comunes.
Todo ello se realizará en colaboración con un profesional competente en la cuestión, que se responsabilizará de realizar los documentos y análisis técnicos oportunos para hacer el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Reglamentación cambio de uso de local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han manifestado algunas de las peculiaridades y/o dificultades a las que se tiene que enfrentar un ciudadano o empresario que se plantee cambiar el uso de una propiedad de terciario a vivienda, aconsejamos que contacten con el bufete lo antes posible si lo que buscan es agilizar todo el procedimiento para cambiar el uso asignado al su propiedad, o necesitan orientación, así como amparo legal letrada por las denegaciones notificadas por parte del Ayuntamiento y que son un lastre para seguir con el proceso.
De la misma manera, y dada la entidad del cambio físico y legal que experimenta la construcción, el cambio tendrá que acudir al Registro de la Propiedad a través de la oportuna escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la gestión de esta clase de procedimientos resultará muy útil para agilizar toda esta etapa final.
Además, la especialización y conocimiento de diferentes regímenes legales que afectan a viviendas permitirá dotar de un asesoramiento más específico, ajustado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al saber cuál es su naturaleza y la extensión de calificación, y después de valorar el tema, será más sencillo ajustar el procedimiento de cambio de uso a los requerimientos de este tipo de vivienda con un régimen más complicado.
Como hemos indicado, el mejor momento para contactar con el bufete será cuando la persona se proponga proceder con el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se explicará todos los pasos por completar y se recibirá consultoría experta en cada una de las fases del procedimiento para el cambio de uso, buscando la solución óptima en caso de tener que tomar distintas determinaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.
CASO DE ÉXITO: Capacidad de demandar por vecinos
En una Comunidad de Propietarios, una vecina realizó modificaciones de un elemento común sin contar con el consentimiento de la Comunidad . De esta manera, unos vecinos solicitaron nuestra ayuda debido a que estaban sufriendo daños y perjuicios por esta alteración estructural.
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas. Una Comunidad de Propietarios solicita nuestra ayuda cuando se enfrenta a un problema surgido por la destrucción de sus cámaras de seguridad a manos de una vecina.