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Reclamación vicios ocultos vivienda segunda mano - VMS Abogados
El Código Civil hace una ordenación exahustiva acerca de los vicios ocultos en su redacción a lo largo de distintos títulos, pero muestra una aproximación en su artículo 1484 sobre lo que podemos juzgar como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la propiedad vendida sea improopia para el uso al que se dirige, o si disminuye de tal modo este uso que, de haberlo sabido el comprador, no la habría adquirido o habría entregado menos precio por la misma. En este artículo nos limitaremos sólo a aquellos vicios ocultos que afectan a viviendas, pero pueden perjudicar a coches o animales de compañía, por ejemplo.
Tomando en consideración lo que podemos entender por vicio oculto en una vivienda, a continuación veremos algunos ejemplos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras ocasionadas por un mal aislamiento o cañerías viejas.
- Relacionados con un funcionamiento deficiente del sistema eléctrico. Luces, enchufes o interruptores mal instalados o estropeados, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con las terminaciones. Abombamientos, decoloración o roturas en suelos, paredes, pinturas o carpintería por mala instalación o uso de materiales de baja calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de la casa que hemos adquirido, y que pueden ser negativos para el uso que queremos darle. En la práctica es bastante habitual que entre dos personas que adquieren y venden propiedades usadas se den este tipo de situaciones, lo que está íntimamente relacionado con la trayectoria de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que fundamos nuestro bufete hemos llevado este tipo de asuntos, ya que, como hemos comentado, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el que somos expertos, y debido al abudante trasiego jurídico entre particulares (aunque no se limita exclusivamente a particulares, pueden intervenir grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son querellas muy típicas y que llegan constantemente a manos de nuestros profesionales.
Por este motivo, porque estamos habituados a llevar este tipo de disputas jurídicos, vamos a explicar detalladamente cuáles son las funciones que desempeñamos cuando nos encargamos de este tipo de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Reclamación vicios ocultos vivienda segunda mano - Características de nuestro servicio
En cuanto a las labores que llevamos a cabo los abogados expertos, éstas tienen vinculación con la parte más pura del Derecho Civil y con las acciones que buscan rectificar los daños causados a nuestros clientes por las operaciones de compraventa de viviendas con vicios ocultos.
La acción primordial que realizamos (acción corresponde al tipo de demanda, para que nos entiendan nuestros lectores) se conoce como saneamiento por vicios ocultos, y se contempla en los art. 1.484 y siguientes del Código Civil. Es la forma legal concedida al comprador de un bien frente al vendedor.
Las tareas que realizamos van dirigidas a acreditar que el vicio era oculto, es decir, tenemos que probar que el comprador no pudo apreciar que estaba ahí. Aquí es fundamental especificar que la ley incluye una excepción: aquellos supuestos en que el comprador sea un técnico que por motivo de su oficio o su trabajo o hubiera podido verificar dicho desperfecto. En esta fase de prueba, mantenemos estrecha relación con aquel experto que prepare un informe que certifique la condición de oculto del vicio.
Asímismo, también debemos probar que el desperfecto estaba ya previamente a la compraventa del inmueble, pese a que se haya manifestado después. Esto es, debemos probar que, por ejemplo, el deterioro de las cañerías que nos ha producido humedades existía desde antes de llevar a cabo la compraventa.
Cuando hayamos podido recopilar pruebas documentales que demuestren que se reúnen estos requisitos, llega la hora de la fase jurídica. Esto es, solicitar a los Juzgados que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo elegir entre dos opciones: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con el reembolso de los gastos que se hayan ocasionado a nuestro cliente, incluso requiriendo daños y perjuicios si el vendedor conocía dichos defectos y los ocultó; o bien solicitaremos que nos rebajen el precio que abonamos al comprar el inmueble, persiguiendo restablecer el balance del contrato entre las partes, estableciendo un precio justo para aquella propiedad que adolezca de los mencionados vicios ocultos.
En cuanto la fase jurídica que estamos tratando, las tareas concernientes al abogado consisten en oficiar la etapa probatoria en lo que denominamos juicio, produciéndose los interrogatorios a cada una de las partes (comprador y vendedor), a los técnicos especialistas (arquitectos, habitualmente) y tratar de justificar el daño causado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y obtener el resultado buscado, como consecuencia de un gran trabajo realizado.
Reclamación vicios ocultos vivienda segunda mano - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado experto?
El motivo resulta bastante obvio: si sospechamos que nuestra propiedad adolece de vicios ocultos que nos afectan en la utilización que queríamos darle en el momento de comprarlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que acabamos de especificar.
En cuanto al plazo, nos detendremos en esta cuestión, puesto que el momento de contactar es muy importante, debido a que la responsabilidad del vendedor por dichos vicios ocultos no es para siempre, sino que tiene un límite temporal marcado para poder ser reivindicada: el art. 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Por tanto, es un plazo bastante restringido, así que nuestra recomendación es que recurras a un abogado experto nada más ver estos desperfectos, ya que el tiempo es muy corto y tenemos que ser céleres para hacer todas las tareas que hemos detallado, que es mucho, puesto que tenemos que contar con un archivo pericial que demuestre dichos vicios y la causa de los mismos, y comenzar a realizar la denuncia dentro de este plazo. Una vez pasado dicho plazo, no se nos permitirá ejercer las acciones jurídicas que nos concede el ordenamiento para proteger nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también hay que garantizar sus derechos, ya que no todos los defectos de un inmueble pueden ser considerados como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este post, es porque tal vez necesites la orientación de un abogado experto, así que no dudes en contactarnos para que podamos ayudarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, ya que en todos los casos hay dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.
CASO DE ÉXITO: Capacidad de demandar por vecinos
En una Comunidad de Propietarios, una vecina realizó modificaciones de un elemento común sin contar con el consentimiento de la Comunidad . De esta manera, unos vecinos solicitaron nuestra ayuda debido a que estaban sufriendo daños y perjuicios por esta alteración estructural.
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas. Una Comunidad de Propietarios solicita nuestra ayuda cuando se enfrenta a un problema surgido por la destrucción de sus cámaras de seguridad a manos de una vecina.
CASO DE ÉXITO: No devolución fianza
CASO DE ÉXITO: No devolución fianza. Nuestra Cliente se puso en contacto al recibir una demanda que había interpuesto su inquilino en reclamación de 2.000 euros, que habían fijado en concepto de fianza al comienzo de la relación arrendaticia.