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Reclamación vicios ocultos vivienda segunda mano - VMS Abogados
El Código Civil hace una ordenación exahustiva acerca de los vicios ocultos en su redacción a lo largo de distintos títulos, pero muestra una aproximación en su artículo 1484 sobre lo que podemos juzgar como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la propiedad vendida sea improopia para el uso al que se dirige, o si disminuye de tal modo este uso que, de haberlo sabido el comprador, no la habría adquirido o habría entregado menos precio por la misma. En este artículo nos limitaremos sólo a aquellos vicios ocultos que afectan a viviendas, pero pueden perjudicar a coches o animales de compañía, por ejemplo.
Tomando en consideración lo que podemos entender por vicio oculto en una vivienda, a continuación veremos algunos ejemplos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras ocasionadas por un mal aislamiento o cañerías viejas.
- Relacionados con un funcionamiento deficiente del sistema eléctrico. Luces, enchufes o interruptores mal instalados o estropeados, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con las terminaciones. Abombamientos, decoloración o roturas en suelos, paredes, pinturas o carpintería por mala instalación o uso de materiales de baja calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de la casa que hemos adquirido, y que pueden ser negativos para el uso que queremos darle. En la práctica es bastante habitual que entre dos personas que adquieren y venden propiedades usadas se den este tipo de situaciones, lo que está íntimamente relacionado con la trayectoria de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que fundamos nuestro bufete hemos llevado este tipo de asuntos, ya que, como hemos comentado, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el que somos expertos, y debido al abudante trasiego jurídico entre particulares (aunque no se limita exclusivamente a particulares, pueden intervenir grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son querellas muy típicas y que llegan constantemente a manos de nuestros profesionales.
Por este motivo, porque estamos habituados a llevar este tipo de disputas jurídicos, vamos a explicar detalladamente cuáles son las funciones que desempeñamos cuando nos encargamos de este tipo de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Reclamación vicios ocultos vivienda segunda mano - Características de nuestro servicio
En cuanto a las labores que llevamos a cabo los abogados expertos, éstas tienen vinculación con la parte más pura del Derecho Civil y con las acciones que buscan rectificar los daños causados a nuestros clientes por las operaciones de compraventa de viviendas con vicios ocultos.
La acción primordial que realizamos (acción corresponde al tipo de demanda, para que nos entiendan nuestros lectores) se conoce como saneamiento por vicios ocultos, y se contempla en los art. 1.484 y siguientes del Código Civil. Es la forma legal concedida al comprador de un bien frente al vendedor.
Las tareas que realizamos van dirigidas a acreditar que el vicio era oculto, es decir, tenemos que probar que el comprador no pudo apreciar que estaba ahí. Aquí es fundamental especificar que la ley incluye una excepción: aquellos supuestos en que el comprador sea un técnico que por motivo de su oficio o su trabajo o hubiera podido verificar dicho desperfecto. En esta fase de prueba, mantenemos estrecha relación con aquel experto que prepare un informe que certifique la condición de oculto del vicio.
Asímismo, también debemos probar que el desperfecto estaba ya previamente a la compraventa del inmueble, pese a que se haya manifestado después. Esto es, debemos probar que, por ejemplo, el deterioro de las cañerías que nos ha producido humedades existía desde antes de llevar a cabo la compraventa.
Cuando hayamos podido recopilar pruebas documentales que demuestren que se reúnen estos requisitos, llega la hora de la fase jurídica. Esto es, solicitar a los Juzgados que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo elegir entre dos opciones: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con el reembolso de los gastos que se hayan ocasionado a nuestro cliente, incluso requiriendo daños y perjuicios si el vendedor conocía dichos defectos y los ocultó; o bien solicitaremos que nos rebajen el precio que abonamos al comprar el inmueble, persiguiendo restablecer el balance del contrato entre las partes, estableciendo un precio justo para aquella propiedad que adolezca de los mencionados vicios ocultos.
En cuanto la fase jurídica que estamos tratando, las tareas concernientes al abogado consisten en oficiar la etapa probatoria en lo que denominamos juicio, produciéndose los interrogatorios a cada una de las partes (comprador y vendedor), a los técnicos especialistas (arquitectos, habitualmente) y tratar de justificar el daño causado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y obtener el resultado buscado, como consecuencia de un gran trabajo realizado.
Reclamación vicios ocultos vivienda segunda mano - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado experto?
El motivo resulta bastante obvio: si sospechamos que nuestra propiedad adolece de vicios ocultos que nos afectan en la utilización que queríamos darle en el momento de comprarlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que acabamos de especificar.
En cuanto al plazo, nos detendremos en esta cuestión, puesto que el momento de contactar es muy importante, debido a que la responsabilidad del vendedor por dichos vicios ocultos no es para siempre, sino que tiene un límite temporal marcado para poder ser reivindicada: el art. 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Por tanto, es un plazo bastante restringido, así que nuestra recomendación es que recurras a un abogado experto nada más ver estos desperfectos, ya que el tiempo es muy corto y tenemos que ser céleres para hacer todas las tareas que hemos detallado, que es mucho, puesto que tenemos que contar con un archivo pericial que demuestre dichos vicios y la causa de los mismos, y comenzar a realizar la denuncia dentro de este plazo. Una vez pasado dicho plazo, no se nos permitirá ejercer las acciones jurídicas que nos concede el ordenamiento para proteger nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también hay que garantizar sus derechos, ya que no todos los defectos de un inmueble pueden ser considerados como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este post, es porque tal vez necesites la orientación de un abogado experto, así que no dudes en contactarnos para que podamos ayudarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, ya que en todos los casos hay dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.