Prescripción de obras ilegales en Comunidades de Propietarios: la Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 7 “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la Comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.”

Prescripción de obras ilegales en Comunidades de Propietarios: artículo 9 LPH

La Ley de Propiedad Horizontal describe en el artículo 9: “1. Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.”

Artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal

La Ley de Propiedad Horizontal exige en el artículo 17.6 “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los Estatutos de la Comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”

Dichas obras guardan relación con lo previsto en el artículo 1963 del Código Civil, que establece lo siguiente: “Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años. Entiéndase esta disposición sin perjuicio de lo establecido para la adquisición del dominio o derechos reales por prescripción.”

Una vez hemos descrito lo que contienen los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil, en este artículo hablaremos sobre aquellas obras ilegales que han sido realizadas en la Comunidad de Propietarios por aquellos particulares que han realizado obras que han alterado elementos comunes o que se han apropiado indebidamente de los mismos sin contar con autorización por parte de la Junta de Propietarios de la Comunidad y de cuál es el plazo dentro del cual podemos reclamar a dichos propietarios para que repongan los elementos al estado anterior previo a que fueron alterados de manera ilegal.

Sobre la prescripción es indiscutible, y así lo ha declarado el Tribunal Supremo en s u Sentencia 540/2016, de 14 de septiembre, que las acciones por las que la Comunidad puede reclamar la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el artículo 1963 CC.

Por tanto, y atendiendo a los criterios impartidos por nuestros Tribunales, podremos exigir que el propietario que ha realizado obras en elementos cuya titularidad ostenten entre todos los propietarios de viviendas a las que resulten de aplicación el régimen de propiedad horizontal, las reponga o derrumbe en un plazo de 30 años.

Prescripción de obras ilegales en Comunidades de Propietarios

La prescripción de obras ilegales realizadas en la Comunidad de Propietarios incluye diversos factores que debemos tener en cuenta los abogados a la hora de valorar las distintas opciones que nos pueden brindar los pleitos. Entre otros podemos nombrar:

• Que la Comunidad incurra en abuso de Derecho o en algún tipo de conducta discriminatoria. Por ejemplo, que se hayan consentido obras de algunos de los propietarios en las cuales también se hayan alterado elementos comunes y no haya procedido la Comunidad a requerir la subsanación de éstas y en cambio, se proceda a requerir la reposición al estado anterior de otras realizadas por otros propietarios.
• Consentimiento tácito. Es decir que, si bien pese a no haber transcurrido el plazo estipulado como máximo durante el cual podemos reclamar la reposición al estado anterior de las cosas alteradas, nunca hayamos manifestado como Junta de Propietarios nuestro rechazo a la realización de dichas obras, siempre que hayan sido conocidas.

Huelga mencionar que la Demanda que tenga por objeto obtener la reposición al estado anterior de las obras debe tener como base del fundamento que la Comunidad de Propietarios no haya otorgado el consentimiento (siguiendo las reglas establecidas en el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal) para su ejecución.

Puede suceder en ocasiones que el fundamento de la Demanda que pretenda la demolición de las obras anteriores está basado en que la Comunidad cedió el elemento común para un determinado uso, y que el propietario haya decidido alterar esta cesión de forma unilateral. En estos casos, también sería posible reivindicar la regresión al uso para el que se otorgó la disponibilidad sobre el espacio común.

No obstante, y como siempre mencionamos, si te encuentras en alguno de estos supuestos, ya sean nuestros lectores los que hayan realizado alguna obra o bien la Comunidad de Propietarios la que pretenda devolver al estado anterior el elemento común de uso general o privativo alterado, te informamos que contamos con una amplia experiencia en este tipo de asuntos, y estamos encantados de poder ayudarte.