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Garantía vicios ocultos vivienda - VMS Abogados
La legislación española realiza una ordenación exahustiva sobre los vicios ocultos en su contenido a lo largo de distintos títulos, pero ofrece una aproximación en su art. 1484 sobre lo que podemos entender como un vicio oculto. Vicio oculto es todo aquello que hace que la cosa vendida no esté en buen estado para el uso al que se la destina, o si merma de tal modo su valor que, de haberlo sabido el comprador, no la habría comprado o habría pagado menos precio por ella. En este artículo nos ceñiremos exclusivamente a aquellos vicios ocultos que afectan a viviendas, pero pueden afectar a vehículos o mascotas, por ejemplo.
Tomando en consideración lo que podemos entender por vicio oculto en una casa, veamos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras producidas por las malas impermeabilizaciones o tuberías estropeadas.
- Relacionados con fallos del sistema eléctrico. Luminarias, enchufes o interruptores mal colocados o estropeados, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o desprendimientos en pavimentos, paredes, pinturas o carpintería por una instalación eficiente o utilización de materiales de mala calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de la vivienda que hemos adquirido, y que pueden damnificar la utilización que pretendemos darle. En la actualidad es bastante frecuente que entre dos personas que adquieren y venden inmuebles de segunda mano surjan este tipo de problemas, lo que está íntimamente ligado a la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde los inicios de despacho hemos trabajado este tipo de casos, puesto que, como hemos comentado, es un sector del Derecho Inmobiliario, en el cual somos expertos, y dado el abudante trasiego judicial entre particulares (aunque no se ciñe sólo al ámbito particular, pueden intervenir grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son demandas muy habituales y que llegan continuamente a manos de nuestros profesionales.
Por esta razón, porque estamos acostumbrados a llevar este tipo de disputas jurídicos, vamos a explicar detalladamente cuáles son las funciones que llevamos a cabo cuando nos encargamos de este tipo de procesos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Garantía vicios ocultos vivienda - Características de nuestro servicio
En cuanto a las actividades que llevamos a cabo los abogados expertos, éstas guardan vinculación con la parte más pura del Derecho Civil y con los hechos que intentan enmendar los perjuicios causados a nuestros clientes por las compraventas de viviendas con vicios ocultos.
La acción principal que tratamos (acción corresponde al tipo de denuncia, para que nos comprendan los que nos leen) se llama saneamiento por vicios ocultos, y se contempla en los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil. Es aquella fórmula legal concedida al comprador de un inmueble frente al antiguo propietario.
Las labores que realizamos van dirigidas a acreditar que el vicio era oculto, es decir, tenemos que demostrar que el comprador no fue capaz de comprobar que estaba ahí. Aquí es importante especificar que la ley regula una excepción: aquellos casos en que el comprador sea un perito que por razón de su profesión o su actividad o hubiera tenido la capacidad de verificar dicho defecto. En esta etapa de demostración, guardamos íntima relación con aquel especialista que elabore un documento que acredite la cualidad de oculto del vicio.
Asímismo, también debemos demostrar que el defecto estaba ya previamente a la transmisión de la propiedad, aunque se haya manifestado con posterioridad. Es decir, tenemos que demostrar que, por ejemplo, el deterioro de las tuberías que nos ha causado humedades estaba ya desde antes de llevar a cabo la compra.
Una vez hemos podido recopilar pruebas documentales que demuestren que se cumplen estas condiciones, procedemos la etapa judicial. Esto es, solicitar a los Juzgados que se hagan valer los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos opciones: o bien intentamos romper el contrato de compraventa con el reembolso de los costes que se hayan generado a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el vendedor era conocedor de dichos daños y los omitió; o bien pediremos que nos rebajen el importe que pagamos al comprar el inmueble, buscando restaurar el equilibrio del contrato entre las partes, fijando un valor equitativo para esa vivienda que se encuentre afectada por los citados vicios ocultos.
En lo que respecta a la etapa judicial de la que estamos hablando, las funciones propias del abogado consisten en celebrar la fase probatoria en lo que conocemos como juicio, produciéndose los interrogatorios a cada una de las partes (comprador y vendedor), a los peritos expertos (arquitectos, habitualmente) e intentar justificar el perjuicio causado a nuestro cliente en la Sentencia dictaminada por el Juez y obtener el resultado perseguido, como consecuencia de un intenso trabajo realizado.
Garantía vicios ocultos vivienda - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado experto?
El por qué parece bastante obvio: si sabemos que nuestro inmueble presenta vicios ocultos que nos perjudican en la utilización que queríamos darle en el momento de comprarlo, pudiendo tomar como ejemplo algunos de los que acabamos de especificar.
En lo que respecta al momento temporal, nos detendremos en esta cuestión, puesto que el momento de contactar es muy importante, debido a que la responsabilidad del antiguo propietario por estos vicios ocultos no es eterna, sino que existe un plazo fijado para poder ser exigida: el art. 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos tiene un periodo de caducidad de 6 meses.
Así pues, se trata de un plazo bastante restringido, por lo que nuestra recomendación es que recurras a un abogado experto nada más ver estos desperfectos, ya que el plazo es muy limitado y hay que ser rápidos para completar todas las tareas que hemos detallado, que muy exhasutivo, puesto que tenemos que contar con un archivo pericial que certifique dichos vicios y la causa de los mismos, y proceder a realizar la demanda dentro de este plazo. Cuando haya transcurrido dicho tiempo, no tendremos derecho a ejercer las medidas legales que nos concede la normativa para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, ya que también debemos garantizar sus derechos, ya que no todos los desperfectos de una vivienda pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este artículo, es porque quizá requieras de la orientación de un abogado experto, así que no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos asesorarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, ya que en todos los casos hay dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.