Extinción del régimen de propiedad horizontal: como bien es sabido, en muchas ocasiones, el núcleo de conflictividad en comunidades de propietarios suele tener su origen en discrepancias relativas a las zonas comunes de dichos inmuebles.
El presente artículo se centrará en aportar, por un lado, una noción clara y concisa del concepto de propiedad horizontal, y, por otro lado, en exponer los métodos de constitución y causas de extinción de esta, adentrándonos, así, en una de las causas de extinción; la conversión en propiedad o copropiedad ordinaria.
La importancia de determinar el régimen aplicable en inmuebles en los que conviven varios vecinos, la encontramos en el establecimiento de unas normas u otras, pues debemos tener en cuenta que cuando hablamos de propiedad horizontal, hablamos del establecimiento de zonas comunes, cosa que no existe en propiedad ordinaria. En el momento en que coexisten elementos privativos y elementos comunes, se exige la determinación de unas normas que deberán cumplirse si queremos evitar futuros pleitos con los vecinos.
Extinción del régimen de propiedad horizontal: ¿Qué es el régimen de propiedad horizontal y cómo se constituye?
El régimen de propiedad horizontal se podría definir como un régimen jurídico aplicable a inmuebles en los que coexisten, por una parte, elementos privativos, y por otra parte, elementos comunes, es decir, que dicho régimen será aplicable cuando estemos hablando de inmuebles en los que los propietarios ostenten la titularidad de elementos sobre los que puedan ejercer un derecho de aprovechamiento independiente (por ejemplo, una vivienda) pero, a la vez, sean también copropietarios de elementos comunes, los cuales suelen estar regidos por unas normas estructuradas en unos Estatutos, aunque no es requisito indispensable.
Causas de extinción del régimen de propiedad horizontal: la conversión en propiedad ordinaria
Según lo expuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, tenemos que: “El régimen de propiedad horizontal se extingue:
«Primero. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
Segundo. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.”
La extinción del régimen de propiedad horizontal por causa de conversión en propiedad o copropiedad ordinaria es el asunto principal que nos atañe en el presente artículo, pues es una situación que puede darse de forma. Para entender de forma más clara qué supone cambiar un régimen por otro, debemos imaginarnos la siguiente situación: un sujeto, por su propia cuenta, decide comprar un edificio entero, en el que existe un régimen de propiedad horizontal, con Estatutos constituidos, y con una normativa pactada por todos los vecinos, y lo que hace es acabar con dicho régimen, quedarse con el edificio, y convertirlo todo a una propiedad ordinaria, de la que él es titular de forma individualizada.
Esta conversión deberá realizarse a partir de la formulación de un escrito en el que quede plasmada la voluntad de los implicados, juntamente con las cláusulas en las que se acuerde de forma clara el cambio de régimen.
Vemos, por lo tanto, que cuando estamos ante un caso de concentración de la propiedad, se exigen unos requisitos formales que deberán cumplirse. Entre ellos, tenemos la necesidad de que exista unanimidad por parte de los propietarios, pues en caso contrario, o en caso de no seguir lo establecido en los Estatutos, se estarían vulnerando los derechos e intereses de los comuneros, cosa que podría derivar en acciones legales.
Además de la extinción por conversión en propiedad ordinaria, tenemos la extinción por conversión en copropiedad, también ordinaria. En este supuesto, no existe una concentración de un solo sujeto que, dentro de la normativa vigente, termina con el régimen de propiedad horizontal para pasar a ser titular de la propiedad de forma ordinaria, sino que los copropietarios deciden llegar a un acuerdo para establecer un régimen ordinario. En estos casos, los copropietarios tienen la potestad de extinguir el régimen ejercitando la acción de división, y el pacto de mantener este régimen de indivisión no puede exceder los 10 años, por eso se califica como un régimen temporal.
A partir de lo expuesto en el presente artículo, pues, vemos que, des del momento en que se conoce la existencia de la intención de extinguir el régimen de propiedad horizontal por conversión en propiedad o copropiedad ordinaria, es indispensable tener un conocimiento profundo sobre qué pasos seguir, qué documentos aportar y en qué marco legal debemos movernos, para que dichas actuaciones causen el menor perjuicio posible. Para ello, es necesario el asesoramiento de un profesional en la materia, ya que eso, no solo facilitará el procedimiento de conversión, sino que también permitirá obtener conocimiento de todo lo que envuelve al régimen jurídico, tanto de la propiedad horizontal, como de la ordinaria.
