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Contratos sobre inmuebles - VMS Abogados
En España, Código Civil describe como bienes inmuebles las tierras, los edificios, los caminos, toda clase de edificaciones adheridas al suelo, árboles, plantas, minas, cultivos… En definitiva, nuestra legislación incluye como bien inmueble todo aquél que se encuentre junto o sujeto de forma fija, que no pueda separarse sin romperse o estropearse.
Por eso, si bien la mayoría de las personas entienden como bien inmueble una casa o una finca, es apropiado que tengamos en cuenta la inmensidad de bienes inmuebles que hay para que, a su vez, conozcamos toda la tipología de contratos que es posible confeccionar y la gran cantidad de derechos y obligaciones de los que podemos disfrutar. Cabe mencionar a modo de curiosidad que los beneficios que se ostentan sobre los bienes, ya sean muebles o inmuebles, se denominan derechos reales, puesto que reales viene de la palabra latina res – rei, que quiere decir “cosas”. Por tanto, los derechos reales son aquellos que se ostentan sobre las cosas.
Los contratos que sobre un bien inmueble pueden otorgarse son muy variados: relativos a su propiedad (compraventa), vinculados a su propio disfrute sin llegar a poseer la propiedad (usufructo), relacionados con su situación posesoria (arrendamiento), incluso utilizarlos como garantía para cubrir deudas (hipoteca), además de realizar contratos que normalicen el estado del inmueble cuando su propiedad es compartida entre varias personas (condominio).
Es indispensable saber que los bienes inmuebles también pueden ser susceptibles de formar sobre ellos lo que se conoce como enfiteusis, más apropiado para bienes inmuebles de carácter agrario, un acuerdo por el que se entrega el dominio y usufructo de la tierra a cambio del abono de un monto anual.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa llevamos años constituyendo, modificando, extinguiendo y regulando todo tipo de relaciones legales nacidas mediante contratos suscritos sobre bienes inmuebles, así como defendiendo y representando los intereses y derechos de nuestros clientes surgidos a raíz dichos contratos ante los Juzgados y Tribunales.
La existencia de un contrato que regule las situaciones jurídicas creadas alrededor del uso o propiedad de un bien es de vital importancia, y de este modo lo tratamos en nuestro Bufete, elaborando detallada y cuidadosamente cada estilo de contrato adaptando la realidad jurídica a la realidad social y necesaria de nuestros clientes.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos sobre inmuebles.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contratos sobre inmuebles - Características de nuestro servicio
Los profesionales que nos ocupamos de confeccionar contratos sobre bienes inmuebles contamos entre nuestras tareas la de que, en aquellos, quede perfectamente contemplado cuál es el fin para el que se suscribe el contrato: enajenar, adquirir, administrar, explotar, gozar, etc.
Con lo cual, en primer lugar, nos encontraremos con nuestra labor principal: qué busca el cliente y cómo lo podemos reflejar en un contrato que se va a convertir en nuestro derecho y nuestro deber.
Cuando sabemos qué quiere el cliente, nos encargamos de enfocar la cuestión. Pongamos por caso que necesitamos adquirir una propiedad para darle un uso de residencia habitual, es decir, tenemos que preparar un Contrato de Compraventa.
Comenzaremos por recoger toda la documentación necesaria: datos registrales para identificar la finca, conocer su situación posesoria (por ejemplo, que se encuentre exenta de inquilinos u ocupantes), saber si sobre ella pesan cargas y gravámenes (un préstamo hipotecario es un buen ejemplo), etc.
Luego, pensaremos en la posibilidad de otorgar un contrato previo (por ejemplo, un contrato de arras) que asegure el objetivo de nuestro cliente, que, en el caso utilizado, no es otro sino obtener la propiedad de la vivienda.
Una vez que disponemos de toda la documentación necesaria, pasaremos a reflejar por escrito las condiciones de la compra: precio, modo y forma de pagar, tiempo para hacer entrega de las Escrituras, partes que tienen que intervenir, forma de dirimir todas las cuestiones que pueda plantear el conflicto entre las partes (por ejemplo, si las resolveremos ante los Juzgados o ante una figura arbitral), quién se hará responsable si aparecen vicios ocultos con el transcurso del tiempo.
Después, aconsejamos a nuestro cliente Elevar a Escritura Pública (para que nos entiendan nuestros lectores, acudir al Notario) el Contrato de que se trate, en este caso y continuando con nuestro ejemplo de adquirir una vivienda, acometeremos la firma en documento notarial, acompañando a nuestro cliente a la Notaría para controlar que todo se haga conforme a los intereses de nuestro cliente.
Por último, y aunque la legislación vigente no nos obliga a ello, aconsejaremos inscribir el Contrato en el Registro de la Propiedad para defender a mayor nivel los intereses de nuestro cliente para reducir alm máximo las posibilidades de que, en el futuro, pueda tener problemas.
Contratos sobre inmuebles - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Por lo que os comentábamos al principio, el ordenamiento jurídico nos proporciona un amplio abanico de opciones en lo que respecta a las modalidades de contrato y las actividades que se pueden realizar que tengan que ver con un bien inmueble.
Es precisamente por ello por lo que el momento de contratar a un abogado experto en Contratos sobre Bienes Inmuebles puede ser muy variado según la finalidad que necesitemos conseguir del inmueble.
El momento adecuado para contactar con un abogado normalmente es el mismo: previamente a hacer algo que pueda tener una relevancia legal para nuestros intereses, no haciendo referencia con ello a simples actos cotidianos como buscar un inmueble que se adapte a nuestras necesidades.
Nos referimos al momento apropiado para contactar a un abogado en que, obtenida toda la información, queremos comenzar a analizar la documentación. Por ejemplo, una Nota Simple puede incluir datos de embargo, restricciones en el uso de la propiedad (una servidumbre), segregaciones, etc.
Si recordáis, esta era la primera función que realizamos los especialistas en Contratos, y es porque en la fase de documentación los abogados ya podemos detectar si puede haber situaciones problemáticas y hacerlo saber a los clientes para decidir si conviene o no suscribir el contrato.
De esta forma, y como decidimos normalmente, siempre es mejor prevenir que curar, y puesto que todos sabemos la trascendencia para nuestro patrimonio jurídico y económico, os invitamos a que nos preguntéis para que podamos orientaros sobre cualquier tipo de contrato suscrito sobre bienes inmuebles y os ayudemos a que disfrutéis de vuestro inmueble sin problema.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.