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Contratos sobre inmuebles - VMS Abogados
El Código Civil define como bienes inmuebles las parcelas, los edificios, los caminos, todas las edificaciones adheridas al terreno, árboles, plantas, minas, cultivos… En definitiva, nuestra normativa incluye como bien inmueble todo aquél que esté junto o sujeto de forma fija, que no pueda fraccionarse sin quebrantarse o estropearse.
Con lo cual, si bien la mayor parte de las personas consideran como bien inmueble una casa o una finca, es apropiado que sepamos la inmensidad de bienes inmuebles que hay para que, al mismo tiempo, comprendamos todos los tipos de contratos que podemos confeccionar y la inmensidad de derechos y obligaciones de los que podemos gozar. Cabe destacar a modo de curiosidad que los derechos que se tienen sobre los bienes, ya sean muebles o inmuebles, se llaman derechos reales, ya que reales procede de la palabra latina res – rei, que quiere decir “cosas”. Por tanto, los derechos reales son los que se poseen sobre las cosas.
Los contratos que sobre un bien inmueble pueden otorgarse son muy diversos: vinculados a su propiedad (compraventa), relativos a su mero disfrute sin tener que ostentar la propiedad (usufructo), referentes a su situación posesoria (arrendamiento), incluso usarlos como aval para afrontar deudas (hipoteca), además de confeccionar contratos que normalicen la situación del inmueble cuando su propiedad es compartida entre varias personas (condominio).
Es esencial saber que los bienes inmuebles también pueden ser susceptibles de formar sobre ellos lo que se conoce como enfiteusis, más apropiado para bienes inmuebles de carácter agrícola, un pacto por el que se entrega el dominio y explotación de la propiedad a cambio del abono de una tasa anual.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa llevamos muchos años constituyendo, cambiando, extinguiendo y normalizando todo tipo de relaciones legales surgidas mediante contratos suscritos sobre bienes inmuebles, así como defendiendo y velando por los intereses y derechos de nuestros clientes surgidos a raíz dichos contratos ante los Juzgados y Tribunales.
La posesión de un contrato que normalice las situaciones jurídicas creadas en torno al uso o propiedad de una propiedad es de vital importancia, y de este modo lo gestionamos en nuestro Despacho, confeccionando minuciosa y cuidadosamente cada modalidad de contrato ajustando la realidad jurídica a la realidad social e inapelable de nuestros clientes.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos sobre inmuebles.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contratos sobre inmuebles - Características de nuestro servicio
Los profesionales que nos ocupamos de realizar contratos sobre bienes inmuebles tenemos entre nuestras funciones la de que, en aquellos, quede perfectamente reflejado cuál es el objeto para el que se suscribe el contrato: enajenar, comprar, administrar, explotar, disfrutar, etc.
Con lo cual, en primer lugar, nos encontraremos con nuestra principal función: qué busca el cliente y de qué forma lo podemos incluir en un contrato que se va a convertir en nuestro derecho y nuestra obligación.
Una vez que sabemos qué necesita el cliente, nos dedicamos a enfocar la cuestión. Pongamos por caso que necesitamos adquirir un inmueble para darle un uso de residencia habitual, esto es, debemos confeccionar un Contrato de Compraventa.
Empezaremos por recoger toda la documentación necesaria: datos registrales para describir la propiedad, saber cuál es su estado posesorio (por ejemplo, que esté libre de arrendatarios u ocupantes), saber si sobre ella pesan cargas y gravámenes (un préstamo hipotecario es un buen ejemplo), etc.
Luego, pensaremos en la opción de conceder un contrato previo (por ejemplo, un contrato de arras) que garantice el objetivo de nuestro cliente, que, en el caso empleado, no es otro sino obtener la propiedad de la casa.
Cuando disponemos de toda la documentación necesaria, pasaremos a plasmar por escrito las condiciones de la adquisición: valor económico, modo y forma de pagar, plazo para hacer entrega de las Escrituras, personas que deben intervenir, forma de dirimir todas las cuestiones que pueda plantear el conflicto entre las partes (por ejemplo, si las resolveremos ante los Juzgados o ante una figura arbitral), quién se encargará si surgen vicios ocultos con el paso del tiempo.
Después, aconsejamos a nuestro cliente Elevar a Escritura Pública (para que nos entiendan nuestros lectores, acudir al Notario) el Contrato de que se trate, en esta situación y continuando con nuestro ejemplo de comprar una casa, se producirá la firma en documento notarial, acompañando a nuestro cliente a la Notaría para verificar que todo se haga conforme a los intereses de nuestro cliente.
Finalmente, y pese a que la legislación vigente no nos fuerza a ello, aconsejaremos registrar el Contrato en el Registro de la Propiedad para proteger a mayor nivel los intereses de nuestro cliente para reducir alm máximo las posibilidades de que, en el futuro, pueda tener problemas.
Contratos sobre inmuebles - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Por lo que os contábamos al inicio, el ordenamiento jurídico nos ofrece múltiples posibilidades en cuanto a las modalidades de contrato y las tareas que se pueden realizar que tengan que ver con una propiedad inmueble.
Es por esto mismo que el momento de recurrir a un abogado especialista en Contratos sobre Bienes Inmuebles puede ser muy variado según la función que necesitemos obtener del inmueble.
El momento apropiado para contactar con un abogado es siempre el mismo: antes de hacer algo que pueda tener una relevancia jurídica para nuestros intereses, no haciendo referencia con ello a simples actos cotidianos como buscar una casa que se adapte a nuestras necesidades.
Hablamos del momento conveniente para recurrir a un abogado en que, obtenida toda la información, queremos comenzar a analizar la documentación. Por ejemplo, una Nota Simple puede incluir datos de embargo, restricciones en el disfrute de la propiedad (una servidumbre), divisiones, etc.
Si recordáis, esta era la primera función que ejercemos los expertos en Contratos, y es porque en la fase de documentación los abogados ya somos capaces de detectar si pueden existir situaciones complicadas y hacerlo saber a los clientes para determinar si compensa o no suscribir el contrato.
De esta manera, y como decidimos normalmente, siempre es mejor prevenir que curar, y dado que todos sabemos la relevancia para nuestro patrimonio legal y económico, os animamos a que nos preguntéis para que podamos orientaros sobre cualquier clase de contrato suscrito sobre bienes inmuebles y os ayudemos a que disfrutéis de vuestra propiedad sin complicaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.