Arrendamientos para usos distintos de vivienda // Incidencia del estado de alarma, RD 463/2002 sobre los contratos de arrendamiento.
VMS Abogados cuenta con su un equipo especializado de abogados de arrendamientos y desahucios y debido al contexto que vivimos vemos propicio compartir una serie de recomendaciones sobre el contrato de arrendamiento en estado de alarma.
Contrato de arrendamiento en estado de alarma
Con carácter previo debemos señalar que a expensas que el Gobierno apruebe medidas concretas mediante Real Decreto, este artículo está dirigido a aquellos arrendamientos pactados para uso distinto de vivienda, y más concretamente para locales comerciales.
En primer lugar hay que estar a la literalidad del contrato firmado y, en segundo lugar, hay que distinguir los casos de alquileres sobre un local que no estén obligados a cerrar sus puertas, con otros que puedan seguir estando abierto al público por no hallarse incurso en las prohibiciones impuestas por el RD 463/2020, de 14 de marzo, o por normativa autonómica y municipal que hayan establecido otras restricciones.
Por tanto, a día de hoy, y mientras se regule sobre esta cuestión o se acuerden ayudas concretas a comercios (y quizás en función de su actividad), debería descartarse desde el punto de vista jurídico la posibilidad de exoneración total de la renta (incluso ante la actual situación de fuerza mayor o caso fortuito). No obstante lo anterior, no sería descartable valorar la posibilidad de que el arrendador ofrezca (o las partes acuerden pactar), una minoración de la renta con carácter temporal (insistimos, y a día de hoy, arrendatario de un local).
En los casos en que la actividad que se desarrolle sea algunas de las recogidas en el RD 463/2020 debería valorarse por parte del arrendador y del arrendatario alcanzar un acuerdo que regule una posible minoración temporal de la renta, incluyendo la posibilidad de compensar al arrendador en caso de que la actividad del local sea objeto de subvenciones por determinar).
Así, la cláusula denominada «rebus sic stantibus» permite una alteración sustancial de las condiciones del contrato. Nuestro ordenamiento jurídico no recoge esta cláusula si bien el Tribunal Supremo la ha aplicado en el ámbito contractual con carácter general, y en ámbito arrendaticio con carácter específico. La aplicación de esta cláusula, que no estará incorporada en ningún contrato de arrendamiento, permite mantener un equilibrio entre las partes y que el esfuerzo no recaiga únicamente sobre el propietario.
Así, en materia arrendaticia, el Tribunal Supremo, ha aplicado recientemente esta cláusula en su Sentencia 591/2014, de 15 de octubre, con el objetivo de procurar una solución temporal y justificada de la reducción de renta:
«… la reducción de la renta un 29% propuesta resulta ajustada conforme al reequilibrio de la economía contractual que debe seguirse, sobre todo teniendo en cuenta
que pese a dicha reducción la renta resultante sería superior a un 20% de la renta de mercado que se negocia en la actualidad, y muy inferior a la rebaja del 50% de la renta
que la propietaria negoció con la otra cadena hotelera y competidora de la actora.
Por último, el plazo de duración de la modificación operada en la reducción de la renta pactada se establece para el periodo que cursa desde la presentación de la demanda
hasta el final del ejercicio del año 2015, por considerarse ajustado al contexto temporal especialmente afectado por la alteración de las circunstancias examinadas…«.
Por tanto, entendemos necesario que el Arrendador (y el Arrendatario) tenga presente esta circunstancia habida cuenta de la actual situación, y conozca las posibilidades que a día de hoy se le brindan, entendiendo que en caso de judicializarse la aplicación del contrato, los Tribunales se decantarían por aplicar esta solución.
Recomendamos tener en cuenta esta circunstancia, aplicarla caso a caso, así como esperar a las posibles ayudas, modificaciones legislativas, prórroga de la alarma decretada, etc.
Por último, recordar que a fecha de hoy el cierre comercial afecta a todo tipo de actividad, salvo aquellas esenciales de conformidad con el RD 10/2020 de 29 de marzo.
Esperamos que este artículo sobre el contrato de arrendamiento en estado de alarma haya sido de su interés. En VMS abogados estamos a su entera disposición para solucionar cualquier consulta que puedan tener respecto a arrendamientos y desahucios u otros temas legales.
