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Cómo reformar un local en vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social requiere de ideas creativas para satisfacer una de las necesidades más básicas de todas, que es el derecho a tener una casa.
De esta manera, y considerando el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que algunas personas compren inmuebles cuyo fin original era de local o negocio, para designarlo a vivienda.
De este modo surge una nueva manera de acceso a vivienda, que no resulta ajena a cuestiones, tanto de índole técnica como jurídica.
Como hemos dicho, realizar el cambio de uso de un local en el que se ha llevado a cabo un negocio para adaptarlo a los requerimientos de una casa no se encuentra exento de un reacondicionamiento técnico del inmueble, siendo obligatorio cumplir con determinadas dimensiones, posicionamiento con respecto a la acera de cada una de las habitaciones que conforman la casa, exigencia de cocina y de instalación de salida de humos, imposiciones sobre electricidad y ventilación, además de accesibilidad y protección en con respecto a la prevención de incendios, entre otras peticiones.
A las obligaciones técnicas o físicas que tiene que reunir el inmueble se le sumarán las legales, de modo que se debe cumplir con lo establecido por la legislación administrativa en cuestión urbanística y control sobre usos del suelo. En base a ello, tiene que tenerse en consideración que el cambio de uso terciario a vivienda exigirá la tramitación de una preceptiva licencia de obra solicitada mediante el procedimiento ordinario habitual. Para ello, hay que presentar un proyecto confeccionado por un técnico competente en este tipo de cuestiones, y que deberá contener aquellas obras a realizar que se ajustan al Código de Edificación. Sin embargo, y anteriormente, conviene conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, tramitado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso permitirá garantizar que el nuevo uso que se dará al suelo no proscribe con lo reflejado por la legislación urbanística. De la misma manera, es recomendable solicitar un informe de viabilidad previo realizado por un técnico especializado, que permitirá determinar si el cambio de uso es viable, aunque también puede que lo confeccione el mismo Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero muy aconsejable.
Por otro lado, el cambio de uso no debe infringir lo establecido por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o estructura del bloque en el que se ubica, priorizando mayormente la libertad de ejercer el derecho sobre la propiedad privada recogido en la Constitución. No obstante, cuando se ven afectados elementos comunes hay que contar con la aprobación de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cómo reformar un local en vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado conoce toda la burocracia que hay que llevar a cabo ante el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el procedimiento para la obtención del permiso y, además, asistirá en todos aquellos obstáculos que la Administración fije para la obtención de las autorizaciones oportunas para realizar cambio de uso, pautando los pertinentes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma manera, y con la finalidad de evitar potenciales trabas por parte de la Comunidad de Vecinos, se realizará un estudio previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con el objetivo de verificar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. Del mismo modo, y en caso de ser necesario, se acudirá a la Junta de Vecinos junto con el técnico experto en el asunto para explicar la realidad del proyecto y la no alteración en la configuración y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se realizará en coordinación con un técnico competente en la cuestión, que se comprometerá a realizar los documentos y proyectos técnicos oportunos para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Cómo reformar un local en vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han puesto de manifiesto algunas de las peculiaridades y/o complejidades a las que se tiene que salvar una persona o empresa que desee cambiar el uso de una propiedad de local a vivienda, aconsejamos que contacten con el despacho cuanto antes si lo que buscan es optimizar todo el procedimiento para cambiar el uso original de su propiedad, o necesitan consejo, así como asistencia letrada letrada por las denegaciones emitidas por parte del Ayuntamiento y que son un lastre para seguir con el proceso.
De la misma manera, y dada la entidad del cambio físico y jurídico que sufre el local, la modificación tendrá que acudir al Registro de la Propiedad mediante la oportuna escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la gestión de este tipo de actuaciones permitirá agilizar toda esta fase final.
Además, la especialización y conocimiento de distintos regímenes legales que afectan a viviendas servirá para dotar de un servicio de consultoría más personalizado, adaptado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al conocer su naturaleza y el alcance de calificación, y tras valorar el caso, podremos adaptar el proceso de cambio de uso a los requerimientos de esta clase de propiedad con un régimen más complicado.
Como hemos explicado, el mejor momento para ponerse en contacto con el despacho será cuando la persona se plantee proceder con el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se mostrará todos los pasos por recorrer y se recibirá consultoría experta en cada una de las fases del proceso para el cambio de uso, buscando la solución más adecuada en caso de tener que tomar distintas decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.