Qué es un contrato de arras: en una operación de compraventa, antes de firmar la escritura pública, existe la opción de firmar un contrato de arras para dar formalidad al acuerdo verbal al que se ha llegado entre ambas partes y reservar la propiedad para que no pueda ser ofrecida a otro posible comprador.

La cuestión es que el contrato de arras es un documento que puede generar muchas dudas, como los efectos que puede tener la violación del mismo, si es obligatorio firmarlo o qué plazos, cantidades y condiciones establece la normativa actual. Por eso, a continuación te explicamos con todo detalle qué es un contrato de arras, cómo funciona y qué es lo que debe incluir para que sea válido.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un documento que se firma al principio de la operación de compraventa de un inmueble, donde la parte compradora y la parte vendedora ponen de manifiesto su voluntad de realizar la transacción bajo determinadas condiciones. Y, como respaldo, el comprador entrega una cantidad de dinero como garantía. Una cantidad que puede variar según acuerden el vendedor y el comprador, aunque lo normal es que se entregue un 10% del valor de la venta acordado.

Un acuerdo privado que no tiene que inscribirse ni estar inscrito en ningún registro para tener plena validez legal.

¿Es obligatorio firmar el contrato de arras antes de comprar una vivienda?

Aunque no es obligatorio firmar el contrato de arras para comprar una casa, sí es muy recomendable, ya que el proceso para formalizar la compra ante notario puede alargarse en el tiempo y se requiere de una garantía que dé tranquilidad a ambas partes sobre que la operación llegará a buen puerto a menos que se trate de causa de fuerza mayor o de cualquier otra circunstancia que haya podido quedar recogida en el contrato. Por ejemplo, es habitual que se incluya una cláusula en la que el contrato puede romperse si, finalmente, el banco no concede la hipoteca a la parte interesada en comprar.

¿Es lo mismo un contrato de arras que un contrato de reserva?

Tanto el contrato de arras como el contrato de reserva tienen el mismo objetivo, ya que las dos partes se comprometen a formalizar la transmisión de una vivienda en un plazo concreto. No obstante, las arras están reguladas por el art. 1.454 del Código Civil, donde se explican las consecuencias de su incumplimiento, y el contrato de reserva no está contemplado por la jurisprudencia.

¿Cuál es el plazo para escrituras después de firmar el contrato de arras?

Una vez firmado el contrato de arras, lo normal es que el plazo máximo para escriturar la compraventa sea de 3 meses aproximadamente. Pero si se tiene que solicitar una hipoteca o el vendedor tiene que mudarse, por ejemplo, el plazo dependerá de lo que acuerden ambas partes. Además, si por cualquier razón no es posible escriturar en la fecha que se pactó inicialmente, es posible firmar una prórroga si así lo deciden ambas partes.

¿Qué debe incluirse en un contrato de arras?

El notario usará el contrato de arras para redactar la escritura de compraventa, por lo que toda la información que se considere relevante puede y tiene que quedar incluida, así como todos los acuerdos a los que hayan llegado ambas partes. Para que te hagas una idea, los datos que se incluyen normalmente son los siguientes:

• Nombre completo, NIF y domicilio fiscal para realizar las notificaciones, tanto del vendedor como del comprador. Si existen varios propietarios, todos ellos deben aparecer, ya que todos deben firmar.
• Todos los datos identificativos de la vivienda: referencia catastral, localización, descripción, etc.
• Fecha en la que se realiza el acuerdo y la firma de todos los vendedores y compradores.
• Si se incluyen mobiliario o electrodomésticos.
• Tipo de contrato de arras que se está firmando. Si se trata de arras penitenciales, es obligatorio hacer mención al art. 1.454 del Código Civil, De lo contrario, se entenderá que, por defecto, se trata de arras confirmatorias, con las consecuencias que esto conlleva.
• Condiciones jurídicas en las que se entregará el inmueble. Por ejemplo, al corriente de pago de todos los impuestos, libre de cargas y gravámenes sin inquilinos, etc.
• Cantidad que se entrega en concepto de arras, si puede se tanto en letras como en números.
• Valor de la venta, a ser posible escrito tanto en letras como en números.
• Reparto del pago de los gastos de la compraventa.
• Plazo máximo para formalizar la escritura pública y para entregar la posesión de la vivienda, aunque lo más habitual es que se haga en el mismo día en el que se firma la escritura.
• Realizar mención expresa de los efectos que puede tener la violación del contrato, tanto por parte del comprador como del vendedor.

¿Cómo redactar el contrato de arras para la compra de una vivienda?

Si vendes tu vivienda a través de una inmobiliaria, lo normal es que sea la propia agencia la que se ocupe de redactar el contrato de arras, incluyéndote el coste dentro de la comisión. Pero si decides vender la vivienda por tu cuenta, puedes redactarlo tú mismo. En Internet puedes encontrar algunos modelos de contratos de arras gratuitos, pero no lo recomendamos, ya que este tipo de contratos son muy serios y podemos encontrarnos con sorpresas muy desagradables si cometemos algún error o no incluimos alguna cláusula por escrito aunque la hayamos pactado de manera verbal. Todo lo que no quede por escrito no tendrá validez ninguna y tampoco si no se redacta correctamente. Por eso, siempre es conveniente contar con la ayuda de expertos en derecho inmobiliario como VMS Abogados. Ponte en contacto con nosotros para que podamos ayudarte a cerrar la operación de compraventa de manera fácil y sin sorpresas.