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Cómo cambiar el uso de un local a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social requiere de ideas innovadoras para atender una de las necesidades más elementales de todas, que es el derecho de la vivienda.
De este modo, y teniendo en cuenta el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que nuevos propietarios adquieran inmuebles cuyo uso original era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De este modo surge una nueva forma de acceso a vivienda, que no resulta ajena a cuestiones, tanto de condición técnica como jurídica.
Como hemos indicado, llevar a cabo el cambio de uso de un inmueble en el que que se ha llevado a cabo un negocio para ajustarlo a los requerimientos de una vivienda no se encuentra exento de un reacondicionamiento técnico del inmueble, siendo necesario cumplir con determinadas medidas, posicionamiento en relacióna la acera de cada una de las estancias que componen la casa, necesidad de tener cocina y de instalación de evacuación de humos, imposiciones sobre iluminación y ventilación, así como accesibilidad y seguridad en materia de prevención de incendios, entre otras obligaciones.
A las demandas técnicas o físicas que tiene que cumplir la vivienda se le añadirán las jurídicas, de manera que se tiene que cumplir con lo especificado por la normativa administrativa en materia urbanística y control acerca de los usos del suelo. En base a ello, debe tenerse presente que el cambio de uso terciario a vivienda precisará de la tramitación de la obligatoria licencia de obra solicitada a través del procedimiento ordinario habitual. Para ello, hay que adjuntar un proyecto confeccionado por un perito competente en la materia, y que deberá contener aquellas obras a acometer que cumplen con Código de Edificación. No obstante, y con anterioridad, conviene obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, tramitado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso permitirá garantizar que el nuevo uso que tendrá el suelo no interfiere con lo reflejado por la normativa urbanística. De igual modo, conviene solicitar un informe de viabilidad previo preparado por un perito especializado, que permitirá valorar si el cambio de uso es viable, aunque también es posible que lo confeccione el mismo Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero muy recomendable.
Además, el cambio de uso no tiene que conculcar con lo dispuesto por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o configuración del bloque en el que se ubica, primando principalmente la posibilidad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada recogido constitucionalmente. Sin embargo, cuando se se ven alterados elementos comunes hay que contar con la aprobación de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cómo cambiar el uso de un local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado conoce toda la burocracia a realizar ante el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el proceso para la concesión del permiso y, además, orientará en todos aquellos obstáculos que la Administración fije para la obtención de las autorizaciones necesarias para proceder al cambio de uso, pautando los correspondientes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma manera, y con la finalidad de prevenir posibles obstáculos por parte de la Comunidad de Propietarios, se realizará un estudio previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con el objetivo de verificar que se permite realizar el cambio de uso. Del mismo modo, y en caso de ser necesario, se asistirá a la Junta de Vecinos junto con el técnico competente en el tema para mostrar la realidad del proyecto y la no alteración en la configuración y seguridad de la construcción y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en coordinación con un profesional experto en el asunto, que se responsabilizará de preparar los documentos y proyectos técnicos necesarios para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán entregados en el Ayuntamiento.
Cómo cambiar el uso de un local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han expuesto algunas de las particularidades y/o complejidades a las que se debe enfrentar una persona o empresa que quiera cambiar el uso de una propiedad de local a residencial, recomendamos que se pongan en contacto con el despacho lo antes posible si lo que buscan es optimizar todo el procedimiento para cambiar el uso original de su inmueble, o quieren asesoramiento, así como amparo legal letrada por las denegaciones emitidas por parte del Ayuntamiento y que son un lastre para seguir con el procedimiento.
De la misma manera, y debido a la naturaleza del cambio físico y legal que experimenta el inmueble, la modificación tendrá que acudir al Registro de la Propiedad a través de la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la gestión de esta clase de procedimientos permitirá optimizar toda esta etapa final.
Además, la especialización y conocimiento de diferentes regímenes legales que afectan a viviendas permitirá dotar de un servicio de consultoría más personalizado, ajustado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al conocer su régimen y el alcance de calificación, y después de valorar el caso, será más sencillo adaptar el proceso de cambio de uso a las necesidades de este tipo de vivienda con un régimen más complicado.
Como hemos comentado, el mejor momento para acudir al bufete será cuando el interesado se plantee tramitar el cambio de uso de un local, momento en el que se mostrará todo el camino por recorrer y se recibirá asistencia especializada en cada una de las etapas del procedimiento para el cambio de uso, encontrando la solución óptima en caso de tener que tomar diferentes determinaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.