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Cambio de local comercial a vivienda - VMS Abogados
La nueva realidad econçomica y social precisa de ideas creativas para atender una de las necesidades más básicas de todas, que es el derecho de la vivienda.
Por tanto, y considerando el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco habitual que algunas personas compren inmuebles cuyo fin inicial era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De esta forma surge una nueva forma de disfrutar de una vivienda, que no resulta ajena a materias, tanto de índole técnica como jurídica.
Como hemos comentado, llevar a cabo el cambio de uso de un inmueble en el que que se ha desarrollado un negocio para adaptarlo a las necesidades de una casa no se encuentra exento de una adecuación técnica del inmueble, siendo necesario cumplir con ciertas dimensiones, posicionamiento con respecto a la acera de cada una de las estancias que componen la casa, exigencia de cocina y de sistema de salida de humos, requisitos sobre electricidad y ventilación, además de accesibilidad y protección en lo relacionado con la prevención de incendios, entre otras condiciones.
A las demandas técnicas o físicas que tiene que reunir el inmueble se le sumarán las jurídicas, de manera que se debe cumplir con lo especificado por la normativa administrativa en materia urbanística y control acerca de los usos del suelo. En base a ello, debe tenerse en consideración que el cambio de uso de local a vivienda exigirá la tramitación de la obligatoria licencia de obra solicitada mediante el proceso ordinario común. Para ello, hay que presentar un proyecto realizado por un perito experto en la materia, y que habrá de contener aquellas obras a realizar que se ajustan al Código de Edificación. No obstante, y previamente, conviene conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso permitirá garantizar que el nuevo uso que se atribuirá al suelo no proscribe con lo dispuesto por la normativa urbanística. De la misma forma, es aconsejable obtener un informe de viabilidad previo llevado a cabo por un perito especializado, que permitirá determinar si el cambio de uso es posible, aunque también es posible que lo lleve a cabo el propio Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero altamente recomendable.
Por otro lado, el cambio de uso no debe trasgredir lo reflejado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o estructura del edificio en el que se ubica, priorizando mayormente la posibilidad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada reconocido constitucionalmente. Sin embargo, cuando se ven afectados elementos comunes es obligatorio tener el consentimiento de la Comunidad de Vecinos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cambio de local comercial a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado experto sabe toda la tramitación a realizar en el Ayuntamiento, por lo que se mejorará el proceso para la concesión del permiso y, además, orientará en todos aquellos obstáculos que la Administración establezca para la concesión de las aprobaciones necesarias para proceder al cambio de uso, interponiendo los pertinentes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma manera, y con la finalidad de prevenir potenciales impedimentos por parte de la Comunidad de Propietarios, se realizará un análisis previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de verificar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. De la misma manera, y si es necesario, se asistirá a la Junta de Vecinos junto con el técnico experto en el asunto para mostrar las características del proyecto y la inocua alteración en la estructura y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se realizará en colaboración con un profesional experto en el asunto, que se comprometerá a realizar los informes y análisis técnicos necesarios para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Cambio de local comercial a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han puesto de manifiesto algunas de las particularidades y/o complejidades a las que se tiene que enfrentar un ciudadano o empresario que desee cambiar el uso de un inmueble de local a vivienda, recomendamos que contacten con el despacho lo antes posible si lo que quieren es optimizar todo el procedimiento para cambiar el uso asignado al su propiedad, o necesitan asesoramiento, así como asistencia letrada letrada por las denegaciones emitidas por parte del Ayuntamiento y que son un lastre para seguir con el procedimiento.
De la misma forma, y dada la entidad del cambio físico y legal que sufre la construcción, la modificación tendrá que acudir al Registro de la Propiedad a través de la oportuna escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la gestión de este tipo de procedimientos permitirá agilizar toda esta etapa final.
Además, la maestría y conocimiento de distintos regímenes legales que atañen a viviendas permitirá dotar de un servicio de consultoría más específico, ajustado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al saber cuál es su naturaleza y el alcance de calificación, y después de valorar la cuestión, podremos adaptar el proceso de cambio de uso a las necesidades de esta clase de propiedad con un régimen más complejo.
Como hemos mencionado, el mejor momento para ir al bufete será cuando la persona se proponga proceder con el cambio de uso de un local, momento en el que se mostrará todo el camino por recorrer y se recibirá asistencia experta en cada una de las etapas del procedimiento para el cambio de uso, buscando la solución más adecuada en caso de tener que tomar distintas decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.