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Cambio de local a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social requiere de ideas creativas para atender una de las necesidades más básicas que existen, que es el derecho de la vivienda.
De este modo, y considerando el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco habitual que nuevos propietarios compren inmuebles cuyo uso inicial era de local o negocio, para designarlo a vivienda.
De esta forma se desarrolla una nueva forma de disfrutar de una vivienda, que no resulta ajena a cuestiones, tanto de condición técnica como jurídica.
Como hemos indicado, proceder con el cambio de uso de un local en el que se ha llevado a cabo un negocio para ajustarlo a los requerimientos de una casa no está exento de una adecuación técnica de la propiedad, siendo indispensable cumplir con ciertas dimensiones, situación en relacióna la acera de cada una de las estancias que componen la casa, necesidad de tener cocina y de sistema de evacuación de humos, requisitos sobre electricidad y ventilación, además de accesibilidad y protección en cuestión de prevención de incendios, entre otras exigencias.
A las obligaciones técnicas o físicas que tiene que reunir la vivienda se le sumarán las legales, de modo que se debe cumplir con lo establecido por la normativa administrativa en cuestión urbanística y control sobre usos del suelo. En virtud de ello, debe tenerse en consideración que el cambio de uso de local a residencial exigirá la tramitación de la obligatoria licencia de obra solicitada mediante el proceso ordinario común. Para ello, es necesario adjuntar un proyecto preparado por un técnico competente en la materia, y que habrá de contener aquellas obras a acometer que cumplen con Código de Edificación. Sin embargo, y anteriormente, conviene obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, tramitado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso servirá para garantizar que el nuevo uso que se dará al suelo no interfiere con lo dispuesto por la legislación urbanística. De la misma manera, es conveniente solicitar un informe de viabilidad previo llevado a cabo por un perito especializado, que permitirá determinar si el cambio de uso es posible, aunque también es posible que lo confeccione el mismo Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero altamente aconsejable.
Además, el cambio de uso no debe contravenir lo dispuesto por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o estructura del edificio en el que se encuentra, priorizando principalmente la posibilidad de ejercer el derecho sobre la propiedad privada reconocido constitucionalmente. No obstante, cuando se alteran elementos comunes hay que tener el consentimiento de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cambio de local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado sabe toda la tramitación a realizar ante el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el procedimiento para la concesión del permiso y, por otro lado, guiará en todos aquellos obstáculos que la Administración fije para la obtención de las aprobaciones necesarias para realizar cambio de uso, interponiendo los pertinentes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
Igualmente, y con el objetivo de evitar potenciales limitaciones por parte de la Comunidad de Vecinos, se realizará un estudio previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de comprobar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. De la misma manera, y en caso de ser necesario, se acudirá a la Junta de Vecinos junto con el técnico experto en la materia para mostrar la realidad del proyecto y la no afectación en la configuración y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se realizará en colaboración con un técnico competente en el asunto, que asumirá la labor de realizar los documentos y análisis técnicos oportunos para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán entregados en el Ayuntamiento.
Cambio de local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han expuesto algunas de las peculiaridades y/o complejidades a las que se tiene que enfrentar una persona o empresa que desee cambiar el uso de una propiedad de local a residencial, aconsejamos que se pongan en contacto con el bufete cuanto antes si lo que buscan es optimizar todo el procedimiento para cambiar el uso asignado al su inmueble, o necesitan un servicio de consultoría, así como asistencia letrada letrada por las negativas notificadas por parte del Ayuntamiento y que son un lastre para seguir con el procedimiento.
De la misma manera, y dada la entidad del cambio físico y jurídico que experimenta el inmueble, el cambio tendrá que acudir al Registro de la Propiedad mediante la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la gestión de este tipo de actuaciones resultará muy útil para agilizar toda esta fase final.
Por otro lado, la maestría y conocimiento de diferentes regímenes legales que afectan a viviendas permitirá dotar de un servicio de consultoría más específico, adaptado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al conocer su régimen y el alcance de calificación, y después de estudiar el asunto, podremos ajustar el proceso de cambio de uso a las necesidades de este tipo de vivienda con un régimen más complicado.
Como hemos mencionado, el mejor momento para ir al bufete será cuando la persona se proponga proceder con el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se mostrará todo el camino por completar y se recibirá asistencia especializada en cada una de las etapas del procedimiento para el cambio de uso, encontrando la solución óptima si hay que tomar diferentes decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.