Daños por filtraciones en una terraza. Una reciente sentencia del Tribunal Supremo establece a quién corresponde el pago de las reparaciones de una terraza en propiedad horizontal. En la sentencia, se analiza a quién corresponde la responsabilidad de abonar las reparaciones cuando se trata de terrazas de uso privativo de un vecino que son al mismo tiempo elemento común por su carácter estructural de cubierta.

En el asunto concreto, el propietario afectado solicitó a la comunidad el arreglo de su terraza por encontrarse deteriorada por el agotamiento de los materiales de construcción, lo que producía daños en la vivienda derivados de las filtraciones de agua.

La comunidad de propietarios no atendió su petición, porque consideró que, en base a los estatutos de la comunidad, era de cuenta de los propietarios que tienen una terraza, todos los gastos de conservación y reparación anejos a la terraza.

El propietario afectado no impugnó el acuerdo de la comunidad, sino que arregló la terraza y posteriormente, presentó una demanda contra la comunidad. La sentencia de primera instancia desestimó la demanda al considerar que, a pesar de que había quedado acreditado que el agua se filtraba por una concreta zona que era elemento común, a causa de su deficiente impermeabilización y conservación, las normas estatutarias atribuían el gasto al propietario usuario de la terraza y no a la comunidad. La sentencia de apelación de la Audiencia de Vizcaya tampoco le dio la razón.

Daños por filtraciones en una terraza. Dictamen del Supremo

El Supremo, sin embargo, estima su recurso y condena a la comunidad. Señala que en las terrazas que a su vez sirven de cubierta “si la filtración que causa las humedades se debe al mal estado de la estructura o forjado, o de la impermeabilización que excluye un mal uso o la falta de mantenimiento del propietario a que está atribuido el uso, corresponde a la comunidad asumir el coste de la reparación y la indemnización de los daños y perjuicios que hubiese originado el vicio o deterioro, mientras que si este proviene del soldado o pavimento, ya sea por el uso autorizado o por la falta de diligencia del propietario en su cuidado y mantenimiento, será este quien esté obligado a la ejecución de la reparación”.

Y en el caso concreto, indica que “no consta probado que las filtraciones de agua se debieran a un defectuoso uso o mantenimiento de la terraza por el propietario, sino que, al contrario, según consta en la sentencia de primera instancia, a la que en este punto se remite la Audiencia Provincial, tuvieron su origen en el desgaste de los materiales estructurales de la cubierta”.

El Tribunal considera que las terrazas son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo a uno de los propietarios, pero “lo que no es posible es atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario de las cubiertas de los edificios, que no pueden perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumplen en el ámbito de la propiedad horizontal y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio se configure como privativa”.

Por los motivos mencionados, el Alto tribunal entiende que si los daños se deben al mal estado de la tela asfáltica, que asegura la impermeabilización del edificio, situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, determina su naturaleza de elemento común, por lo que su reparación constituye una obligación para la propia Comunidad.

Por ello, si se hacen reparaciones propias del mantenimiento de la terraza, será cuestión del propietario; pero si el defecto es estructural, si afecta a la propia configuración de la terraza como elemento de la construcción, debe ser reparado a costa de los fondos comunes.

Por último, el Tribunal Supremo en su sentencia analiza la falta de impugnación por parte del propietario del acuerdo de la comunidad de propietarios de no reparar la terraza. En este caso, la pretensión del propietario no era tanto la obtención de un acuerdo de la comunidad sino la actuación de esta. Es decir, la solicitud del propietario de arreglar la terraza, denegada por la comunidad, en realidad no era precisa, puesto que en este caso debía haber sido la comunidad quien tomara la iniciativa de reparar los elementos comunes dañados, una vez conocida la existencia del daño. No se trata de un derecho o actuación amparado por los estatutos que el propietario puede facultativamente decidir si ejerce o no, sino que estamos ante una actuación necesaria de la comunidad para dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 10.1 a) LPH, artículo 3 y 16 LOE y concordantes de la legislación urbanística.

Daños por filtraciones en una terraza. Conclusiones

En síntesis, el propietario no tenía la necesidad de impugnar directa y formalmente un acuerdo que se adoptó de forma improcedente. No requieren de acuerdo previo de la Junta de propietarios, las obras y actuaciones necesarias para cumplir el deber de conservación a que se refiere el artículo 10.1 a) LPH.

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