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Cambiar local comercial a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social precisa de ideas creativas para atender una de las necesidades más elementales que existen, que es el derecho de la vivienda.
Por tanto, y teniendo en cuenta el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco habitual que nuevos propietarios compren viviendas cuyo fin inicial era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De esta forma se extiende una nueva forma de disfrutar de una vivienda, que no es ajena a cuestiones, tanto de condición técnica como jurídica.
Como hemos dicho, realizar el cambio de uso de un local en el que se ha llevado a cabo un negocio para ajustarlo a las necesidades de una casa no se encuentra exento de una adecuación técnica del inmueble, siendo indispensable cumplir con determinadas medidas, situación con respecto a la acera de cada una de las estancias que conforman la casa, exigencia de cocina y de sistema de salida de humos, requisitos sobre electricidad y ventilación, así como accesibilidad y seguridad en cuestión de prevención de incendios, entre otras condiciones.
A las demandas técnicas o físicas que tiene que reunir el inmueble se le añadirán las jurídicas, de modo que se tiene que cumplir con lo especificado por la legislación administrativa en cuestión urbanística y control acerca de los usos del suelo. En virtud de ello, debe tenerse presente que el cambio de uso terciario a vivienda requerirá la obtención de una preceptiva licencia de obra obtenida mediante el proceso ordinario habitual. Para ello, hay que adjuntar un proyecto preparado por un técnico competente en la materia, y que deberá contener aquellas obras a acometer que se ajustan al Código de Edificación. No obstante, y previamente, conviene conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso servirá para garantizar que el nuevo uso que tendrá el suelo no proscribe con lo reflejado por la legislación urbanística. De igual modo, es aconsejable obtener un estudio de viabilidad previo realizado por un técnico especializado, que permitirá valorar si el cambio de uso es posible, aunque también puede que lo prepare el mismo Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero altamente recomendable.
Además, el cambio de uso no tiene que trasgredir lo reflejado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o configuración del edificio en el que se ubica, priorizando mayormente la posibilidad de ejercer el derecho sobre la propiedad privada reconocido constitucionalmente. No obstante, cuando se alteran elementos comunes deberá tener el consentimiento de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cambiar local comercial a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado experto sabe toda la tramitación a realizar ante el Ayuntamiento, por lo que se mejorará el proceso para la obtención del permiso y, por otro lado, asistirá en todos aquellos obstáculos que la Administración imponga para la concesión de las aprobaciones necesarias para proceder al cambio de uso, interponiendo los correspondientes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma manera, y con la finalidad de prevenir posibles limitaciones por parte de la Comunidad de Propietarios, se realizará un análisis previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de comprobar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. Del mismo modo, y si es necesario, se acudirá a la Junta de Propietarios acompañado del técnico experto en la materia para mostrar las características del proyecto y la inocua alteración en la estructura y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en coordinación con un profesional competente en el asunto, que se encargará de realizar los informes y análisis técnicos necesarios para proceder al cambio de uso, y que serán entregados en el Ayuntamiento.
Cambiar local comercial a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han puesto de manifiesto algunas de las particularidades y/o dificultades a las que se tiene que salvar un ciudadano o empresa que proceda a cambiar el uso de una propiedad de local a residencial, recomendamos que acudan al bufete cuanto antes si lo que buscan es agilizar todo el procedimiento para cambiar el uso asignado al su inmueble, o quieren un servicio de consultoría, así como asistencia letrada letrada por las negativas emitidas por parte del Ayuntamiento y que impiden continuar con el proceso.
Del mismo modo, y dada la naturaleza del cambio físico y legal que experimenta la construcción, el cambio tendrá que acceder al Registro de la Propiedad mediante la oportuna escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la tramitación de este tipo de actuaciones resultará muy útil para optimizar toda esta etapa final.
Por otro lado, la maestría y conocimiento de distintos regímenes legales que afectan a viviendas permitirá dotar de un asesoramiento más específico, adaptado, por ejemplo, a VPO. Al saber cuál es su régimen y la extensión de calificación, y tras estudiar la cuestión, será más sencillo ajustar el procedimiento de cambio de uso a las necesidades de este tipo de propiedad con un régimen más complicado.
Como hemos indicado, el mejor momento para acudir al bufete será cuando el interesado se plantee tramitar el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se explicará todos los pasos por completar y se recibirá consultoría experta en cada una de las etapas del procedimiento para el cambio de uso, buscando la solución óptima en caso de tener que tomar distintas decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.