Es indudable y notoriamente conocido que todos los propietarios, tanto los de viviendas como los de locales, tienen la obligación de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento de esa comunidad de propietarios, del inmueble, de sus servicios, cargas y responsabilidades y así mismo es por todos conocido que contribuyen a los citados gastos con arreglo a la cuota de participación normalmente fijada en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios a la que pertenezcan.
Los distintos habitantes de esas viviendas colectivas somos denominados vecinos e indudablemente algunas veces surgen pequeñas desavenencias con otros vecinos y otras veces grandes enfrentamientos para cuya resolución acudimos a la denominada Ley de Propiedad Horizontal Ley 49/1960, de 21 de julio.
Ejemplo de esos conflictos es que algunos propietarios no abonan las cuotas comunitarias por discrepancias con la cuota asignada o por simple imposibilidad económica. Sea el motivo que fuere a esos propietarios los denominamos comúnmente “propietarios morosos“.
En algunos Estatutos Comunitarios encontramos establecido un “recargo por morosidad” que puede ser aplicado por la Comunidad de Vecinos y sin que sea el motivo del presente artículo debemos decir que la Jurisprudencia está aceptando hasta un recargo del 10% anual. Cuidado con aplicar recargos superiores ya que puede ser considerado abusivo y por tanto nulo de pleno derecho pero como hemos dicho no es el motivo del presente artículo
Partamos de la base de que consta el citado recargo de morosidad en los estatutos y así mismo que la Junta ha aprobado su aplicación debidamente al vecino moroso y nos encontramos con que ese vecino deudor vende el inmueble sin estar al corriente de pago.
El motivo del presente artículo y a lo que trataremos de dar respuesta es a dos preguntas que seguidamente realizaremos ya que hace unos meses se nos planteó como despacho de abogados y el Ilustre Magistrado del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción 2 de Colmenar Viejo dio respuesta en Sentencia de fecha 19 de febrero de 2018 coincidiendo con nuestra postura:
1.- ¿Tiene que pagar el nuevo propietario las deudas dejadas por el anterior propietario a la comunidad de vecinos?
2.- ¿Tiene que pagar el recargo de morosidad el nuevo propietario?
La respuesta la encontramos en el art. 9.1 e) Ley de Propiedad Horizontal y en el mismo, pese a la creencia de mucha gente, no se recoge ningún tipo de subrogación en la posición del deudor, es decir, el nuevo propietario no se subroga como deudor. El verdadero deudor seguirá siendo el antiguo propietario
Lo que realmente establece la Ley de Propiedad Horizontal es que el adquirente, el nuevo propietario:
1.1.- Responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios, es decir, el nuevo propietario no responderá con todos sus bienes presentes y futuros como sucedería si se subrogara en la posición del deudor sino que responderá exclusivamente con el inmueble adquirido.
1.2.- Responde exclusivamente de las cantidades para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares, es decir, no responderá de aquellos importes que no sean para gastos generales como serían los recargos por morosidad ya que esos recargos por morosidad son una “cláusula penal”
1.3.- Y el nuevo propietario no responderá de todas las cantidades adeudadas sino que existe un límite. El nuevo propietario sólo responderá de las cantidades que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.
Expliquemos el caso concreto de nuestro ejemplo:
- Los anteriores propietarios debían más de 5 años de cuotas comunitarias.
- Además de las cuotas comunitarias debían los recargos.
Pues bien el nuevo propietario sólo tenía que abonar las deudas del año que compró y los tres años anteriores. Así mismo nuevo propietario no tuvo que abonar los recargos por morosidad ya que de los mismos sólo responde el deudor incumplidor al ser una cláusula penal.