Necesidad de ser propietario para ser presidente y/o vicepresidente en una comunidad de propietarios: muchos de nuestros clientes nos preguntan si pueden ser presidente o vicepresidente de su Comunidad para sustituir a sus padres, a sus hijos, etc. Nuestra respuesta es siempre la misma: no.
Necesidad de ser propietario para ser presidente y/o vicepresidente en una comunidad de propietarios: ¿Qué dice la Ley?
El artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dice textualmente: “El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección…” Y el artículo 13.4 indica: “La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.”
Pues bien, de la interpretación estricta de la Ley obtenemos la respuesta: para ser presidente hay que ser propietarios, y en el caso de que existan vicepresidentes y dado que se nombran de la misma manera, también en estos debe concurrir la cualidad de propietario.
En nuestra amplia experiencia nos hemos topado con muchos pleitos en que se ha dado la razón a aquel propietario que impugnaba un acuerdo de la Junta por haberse tomado bajo la presidencia de alguien en quién no concurre la condición de propietario, nosotros mismos hemos empleado este argumento en nuestras demandas para ganar el pleito y dejar sin eficacia ejecutiva aquellos acuerdos que perjudicaban a nuestros clientes.
En cambio, y despejando de antemano la más que posible duda, sí que cabría la opción de que una persona jurídica (es decir, una empresa) sea propietaria de un inmueble dentro del edificio y que, en su nombre y representación, el administrador único sea presidente del inmueble, puesto que en el propio cargo de administrador se incluye expresamente la capacidad de representar a la mercantil y actuar por su nombre.
Retornando a la imperiosa necesidad de ser propietario para ser presidente, esto encuentra su explicación, como siempre, en las Leyes. El presidente ostenta la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él y toma decisiones cotidianas en el día a día que comprometen y afectan a la economía e intereses de una pluralidad de personas, parece por tanto evidente que quién ostente esta responsabilidad debe ser sin duda uno más de entre los comuneros y por definición de la ley y las funciones de sustitución atribuidas a los vicepresidentes, también debe concurrir en estos la característica de propietario.
En este sentido, la jurisprudencia está totalmente en sintonía y fuera de toda duda alineada con los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo un criterio totalmente indiscutible y pacífico el de necesidad de ser propietario de un inmueble sito dentro de la Comunidad de Propietarios para poder ostentar la cualidad de presidente.
Necesidad de ser propietario para ser presidente y/o vicepresidente en una comunidad de propietarios: sentencias
Así nos lo indica por ejemplo la Audiencia Provincial de Tenerife en su Sentencia 454/2011 de 28 de septiembre de 2011 cuando indica:
“La jurisprudencia del Tribunal Supremo, por todas, la Sentencia de 14 de octubre de 2008, determinó, citando jurisprudencia de la Sala, que es nulo de pleno derecho el nombramiento de un presidente de la comunidad de propietarios de quien no es propietario. Así la normativa contenida en el actual artículo 13 de la LPH es de carácter imperativo y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme a lo señalado en el artículo 6.3. del CC. Por lo tanto, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 13.2., el nombramiento de presidente de quien no tiene la condición de propietario es un acto nulo sin posibilidad de convalidación ni subsanación”.
La cuestión que también se plantean muchos de nuestros clientes es qué hacer cuándo (es el supuesto más habitual) nombran presidente a gente de avanzada edad o con problemas para asumir las funciones propias del cargo. Pues bien, si siempre en primer lugar tratamos de aconsejar recurrir al sentido común y solicitar y hacer ver a la Junta de Propietarios la imposibilidad de dicha elección, hay veces que no siempre predomina la razón, y se hace necesario acudir a los Tribunales para resolverlo.
De nuevo el artículo 13 de la LPH nos da la solución: “El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez resolverá lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación.”
Así, de esta manera, hemos explicado en el presente artículo una de las dudas que más se nos plantea a los abogados especialistas en Propiedad Horizontal, y también queremos recalcar la sutil línea que existe entre un acuerdo tomado en beneficio común por quién no es presidente y las consecuencias de nulidad de todos los actos que puede acarrear.
No obstante, queremos dejar una puerta abierta para la posibilidad de validar todos aquellos acuerdos que hayan sido adoptados por quién no es presidente siempre que haya habido una tolerancia pacífica prolongada en el tiempo por parte de los comuneros, puesto que, como ya sabéis, en Derecho nada es matemáticamente exacto, así que cualquier duda que se os plantee en esta cuestión, nos podéis contactar mediante nuestra página web y os trataremos de aconsejar cuál es la mejor decisión a tomar.
