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Caducidad contrato de arras - VMS Abogados
Podemos describir las arras como aquella señal concedida como garantía para la firma de un futuro contrato de compraventa sobre alguna clase de propiedad (lo más habitual es que sea una vivienda).
En el contrato de arras se recogen la mayor parte de los requisitos que formarán el posterior contrato de compraventa: precio, tiempos, bien sobre el que se entregan las arras… Y lo fundamental, se fijan las consecuencias y/o penalizaciones por no cumplir o no haber respetado las cláusulas establecidas en el contrato de arras.
El art. 1.454 del Código Civil nos da una pista bastante evidente, incluso para las personas que no especialistas, de qué puede ocurrir si contravenimos alguna de las condiciones en las que se acordó el contrato de arras: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa trabajamos todos los días esta clase de cuestiones, ya que somos un despacho experto en derecho inmobiliario, y con frecuencia recurren a nosotros personas que, por ser vendedores o adquirientes, tienen problemas con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser habitual que la gente desconozca hasta qué punto los Contratos de Arras pueden ocasionar problemas a las partes que lo suscriben, afectando a nuestro patrimonio de tal modo que podemos perder una gran cantidad transferida (si somos adquirientes) o tener que reembolsar una cantidad obtenida por duplicado (si somos vendedores) por cometer un quebrantamiento del contrato.
VMS lleva más de una década resolviendo apuros de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se encuentran con una gran pérdida patrimonial producida por no haber sabido qué firmar, cómo comprender las disposiciones del contrato y por no conseguir entender a qué se estaban obligando y bajo qué circunstancias.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
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Email: info@vmsabogados.com
Caducidad contrato de arras - Características de nuestro servicio
Las labores que llevamos a cabo los abogados expertos en Contratos de Arras suelen mantener relación y ser muy similares a aquellas funciones que practica la parte de derecho civil que analiza la parte de deberes y documentos contractuales.
No obstante, intentaremos desgranar funciones concretas en este tipo de contratos y cogeremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que suponga la compra de un bien inmueble:
- Hay una fase de recopilación de documentación: solicitar información registral del inmueble es imprescindible, sobre todo para describir la finca sobre la que vamos a redactar el contrato que implicará, en un futuro, la adquisición del inmueble.
- Tenemos que estudiar y facilitar a las partes (si nos han contratado ambas) qué disposiciones vamos a ofrecer a las dos: tiempos, forma de pago, supuestos que pueden anular o influir en la compraventa, etc.
- Añadir aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de infracción contractual por parte de alguno de los implicados.
Una de las labores que más miramiento requieren es la preparación de las cláusulas que puedan influir en el cumplimiento o no de lo contemplado en el contrato, esto es, tenemos que tomar en consideración aquellos supuestos que puedan conllevar para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, imaginemos que, para poder adquirir una casa, nuestros clientes necesitan obtener la financiación económica necesaria, pudiendo conseguir ésta a través de distintos medios (por ejemplo, constituir un préstamo hipotecario o necesidad de vender previamente una vivienda. Esta cuestión deberá ser especificada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se consiga la financiación, no sea obligatorio proceder y formalizar la compraventa sobre la vivienda.
Asímismo, en caso de quebrantamiento de cualquiera de las partes contratantes, también forma parte de nuestras funciones tratar de llegar a un acuerdo de forma extrajudicial para conseguir la menor penalización posible para nuestros defendidos. En definitiva, la función de mayor importancia que debe afrontar un abogado especializado en contratos de arras es la de velar por los intereses de su representado, y tratar de evitarle un procedimiento judicial con todos los efectos que ello supone, por ejemplo, con una condena a pagar una cuantía de la que no dispone.
Caducidad contrato de arras - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo recurrir a un abogado experto lo encontramos, precisamente, en lo ya recogido en el el Código Civil y que queremos reflejar aquí: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, será posible romperse el contrato resignándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a reembolsarlas duplicadas”.
Pues bien, parece obvio el motivo para contratar a un profesional: para evitar un perjuicio económico que suponga una pérdida patrimonial que, a veces, y tomando en consideración el coste del inmueble que queramos comprar, puede llegar a cantidades que acarreen un endeudamiento a nuestros clientes que no sean capaces afrontar.
Con lo cual, el momento apropiado para recurrir a un abogado es siempre el mismo: antes de iniciar cualquier clase de relación legal. Sin embargo, nos gustaría incidir en la relevancia de acudir a un abogado experto en arras de forma previa a suscribir ningún contrato, puesto que es muy habitual que los clientes acudan a nuestro despacho cuando ya han firmado y ya han cometido algún tipo de error que puede implicarles un problema.
Tomando en consideración la libertad de pacto entre las partes, la legislación española siempre será de aplicación en aquello que no haya sido pactado, por lo que es imprescindible contactar con un abogado que sepa qué razonamientos utilizar cuando haya lagunas en el contrato de arras para que pueda defender nuestros intereses de la mejor forma para impedir dañarnos.
Por esta razón, en este artículo, os aconsejamos recurrir a un abogado antes de firmar cualquier tipo de contrato que, posteriormente, os obligue a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.