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Vicios ocultos vivienda humedades - VMS Abogados
La legislación española hace una ordenación detallada acerca de los vicios ocultos en su contenido a lo largo de varios artículos, pero ofrece una aproximación en su art. 1484 con lo que podemos determinar como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la cosa vendida sea improopia para el uso al que se la destina, o si merma de tal modo su valor que, de haberlo conocido el comprador, no la habría comprado o habría pagado menos precio por ella. En este artículo nos ceñiremos únicamente a aquellos vicios ocultos que afectan a casas particulares, pero pueden afectar a vehículos o animales de compañía, por ejemplo.
Teniendo en cuenta lo que podemos determinar por vicio oculto en una casa, veamos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras consecuencia de las malas impermeabilizaciones o tuberías rotas.
- Relacionados con alguna avería del sistema eléctrico. Luminarias, enchufes o interruptores mal colocados o estropeados, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o roturas en pavimentos, paredes, pinturas o carpintería por mala instalación o utilización de materiales de baja calidad.
Todo esto son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de la propiedad que hemos adquirido, y que pueden resultar perjudiciales para el uso que queremos darle. En la actualidad es muy frecuente que entre particulares que adquieren y venden propiedades usadas se den este tipo de situaciones, lo que está íntimamente relacionado con la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que inauguramos nuestro bufete hemos llevado este tipo de asuntos, ya que, como hemos comentado, es un sector del Derecho Inmobiliario, en el cual somos expertos, y debido al numeroso tráfico jurídico entre particulares (aunque no se limita sólo a particulares, pueden intervenir sociedades mercantiles, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son querellas muy habituales y que llegan constantemente a manos de nuestros profesionales.
Por esta razón, porque estamos acostumbrados a tratar este tipo de conflictos legales, vamos a explicar detalladamente cuáles son las funciones que llevamos a cabo cuando nos encargamos de este tipo de procesos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos vivienda humedades - Características de nuestro servicio
Con respecto a las labores que realizamos los abogados especialistas, éstas tienen vinculación con el sector más puro del Derecho Civil y con las acciones que buscan rectificar los daños ocasionados a nuestros clientes por las operaciones de compraventa de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción primordial que realizamos (acción corresponde al tipo de denuncia, para que nos entiendan los que nos leen) se llama saneamiento por vicios ocultos, y se contempla en los art. 1.484 y siguientes del Código Civil. Es la fórmula legal que se otorga al comprador de una vivienda frente al antiguo propietario.
Las funciones que realizamos van encaminadas a certificar que el vicio era oculto, esto es, tenemos que probar que el comprador no fue capaz de apreciar que estaba ahí. Aquí es importante matizar que la legislación incluye una salvedad: aquellos supuestos en que el comprador sea un técnico que por razón de su oficio o su actividad o hubiera tenido la capacidad de comprobar dicho defecto. En esta fase de demostración, mantenemos estrecha relación con aquel experto que confeccione un informe que acredite la cualidad de oculto del vicio.
Pero además, también tenemos que demostrar que el defecto estaba ya con anterioridad a la transmisión de la propiedad, aunque se haya expresado después. Es decir, debemos demostrar que, por ejemplo, el deterioro de las tuberías que nos ha producido humedades estaba ya desde antes de realizar la compraventa.
Una vez hemos podido recopilar evidencias documentales que certifiquen que se reúnen estos requisitos, llega la hora de la fase jurídica. Esto es, pedir a los Juzgados que se hagan valer los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos opciones: o bien intentamos romper el contrato de compraventa con el reembolso de los costes que se hayan producido a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el propietario conocía dichos defectos y los omitió; o bien solicitaremos que nos reduzcan el precio que abonamos al comprar la propiedad, buscando restaurar el balance del contrato entre las partes, estableciendo un precio justo para esa vivienda que se encuentre afectada por los citados vicios ocultos.
En lo que respecta a la etapa judicial que estamos tratando, las funciones concernientes al abogado consisten en oficiar la fase probatoria en lo que conocemos como juicio, teniendo lugar los interrogatorios a cada una de las partes (comprador y vendedor), a los técnicos expertos (arquitectos, habitualmente) y tratar de evidenciar el perjuicio ocasionado a nuestro cliente en la Sentencia dictaminada por el Juez y lograr el resultado perseguido, como consecuencia de un gran trabajo hecho.
Vicios ocultos vivienda humedades - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado experto?
El por qué resulta bastante obvio: si sabemos que nuestro inmueble adolece de vicios ocultos que nos perjudican en el uso que pretendíamos darle en el momento de adquirirlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que acabamos de especificar.
En lo que respecta al momento temporal, nos vamos a detener en este punto, puesto que el momento de contactar es muy importante, debido a que la responsabilidad del vendedor por estos vicios ocultos no es para siempre, sino que existe un plazo estipulado para poder ser reivindicada: el artículo 1490 del Código Civil contempla que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Así pues, es un periodo bastante restringido, así que nuestro consejo es que recurras a un abogado especialista nada más apreciar estos desperfectos, puesto que el plazo es muy limitado y tenemos que ser céleres para hacer todas las tareas que hemos comentado, que es mucho, ya que tenemos que disponer de un archivo pericial que demuestre estos vicios y el origen de los mismos, y proceder a interponer la denuncia dentro de este plazo. Cuando haya pasado dicho plazo, no se nos permitirá poner en marcha las medidas jurídicas que nos concede el ordenamiento para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, ya que también hay que garantizar sus derechos, ya que no todos los defectos de un inmueble pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has detenido a leer este artículo, es porque tal vez necesites la orientación de un abogado experto, así que no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos ayudarte en este asunto, ya seas parte vendedora o parte compradora, ya que siempre existen dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.