Es probable que, en su edificio, y más si vive en el centro de Madrid, exista algún inmueble con licencia de uso turístico, produciendo el continuo trasiego de personas por el inmueble, además de la sensación de inseguridad que genera el acceso de desconocidos al edificio en cualquier momento del día o de la noche, sin que exista ningún control por la comunidad de propietarios, lo que es fuente de multitud de conflictos.
A este respecto, algunas Comunidades Autónomas, como Madrid, anunciaron modificaciones en la normativa que regula las viviendas urbanísticas. En este caso concreto, proveyó la posibilidad de que las comunidades de propietarios puedan prohibir en sus estatutos las viviendas de uso turístico. Y en este contexto se plantea la cuestión, de si los convecinos tienen el deber jurídico de soportar la existencia de pisos turísticos en su edificio. Actualmente, la legislación autonómica regula los requisitos y condiciones que deben reunir las viviendas de uso turístico, y en caso de cumplirlos la Administración Pública les otorgará la licencia correspondiente para el uso de la vivienda con carácter turístico.
Problemas por convivir con inmuebles de uso turístico
El problema, es que dicha licencia afecta al legítimo derecho de propiedad de los vecinos, que ven perturbado su pacífico disfrute a costa de que otro propietario haga negocio con su inmueble.
En caso de que dichas perturbaciones impidan el desarrollo de la vida cotidiana, podemos ejercitar la acción contemplada en el artículo 7.2 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, denominada “acción de cesación” de actividades molestas o de actividades prohibidas en los Estatutos: Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
En este sentido, no sólo nos podemos apoyar en la legislación sino que la jurisprudencia procedente de los tribunales también nos protege, un ejemplo sería, la sentencia del
Tribunal Constitucional de 8 de marzo de 1999, la cual expresa que : “…han de considerarse dentro de las actividades molestas, no sólo las inmisiones intolerables, sino toda actividad que, por su trascendencia, pueda exceder de lo socialmente admisible, entendiendo por tal el mínimo respeto a la convivencia de los ocupantes del inmueble.”
Para el ejercicio de la mencionada acción judicial, “la acción de cesación”, se encuentra legitimado el presidente de la comunidad, previa autorización de la Junta debidamente convocada.
En numerosas sentencias, como la de la Audiencia Provincial de Barcelona de 9 de octubre de 2015, se declaró la obligación de la propietaria de cesar en la actividad molesta en las condiciones en que se venía desarrollando, al no constar consentimiento de la comunidad de propietarios demandada, que interpuso la demanda cuando tomó conciencia de la problemática.
Por otra parte, una sentencia del Juzgado de Primera Instancia 1 de Valencia de 6 de noviembre de 2014, declaró molestas y contrarias a los estatutos las actividades de una vivienda de uso turístico. La sentencia señaló la ilegalidad de la actividad por ser contraria al título constitutivo y los estatutos, al suponer un cambio sustancial del uso de la vivienda y ocasionar molestias y trastornos para los restantes vecinos, que no tienen obligación de soportar. Es de destacar que, se condenó a la indemnización de daños morales de 5.000 euros por cada demandante.
Caso distinto fuera que, la actividad y su licencia fuera anterior a la prohibición en los Estatutos, en este sentido no existe un carácter retroactivo, es decir, que no se puede aplicar a hechos anteriores a la decisión de prohibir las viviendas de uso turístico. Entendiendo a este efecto, que la actividad en sí misma, y en abstracto no supone un daño o peligro para el edificio en la medida en que el uso intensivo de los elementos comunitarios por el trasiego de los ocupantes, no se produce solamente en este tipo de actividad, sino en otras tales como despachos profesionales o locales abiertos al público.
Lo que si sería posible, es compensar el uso intensivo, mediante un incremento de la participación en los gastos comunes que corresponde al propietario de dicho inmueble de uso turístico.