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Vicios ocultos inmuebles - VMS Abogados
La legislación española hace una ordenación exahustiva acerca de los vicios ocultos en su redacción a lo largo de varios artículos, pero muestra una orientación en su art. 1484 sobre lo que podemos determinar como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la cosa vendida no esté en condiciones para el uso al que se dirige, o si disminuye de tal manerao su valor que, de haberlo conocido el comprador, no la habría comprado o habría ofrecido menos precio por la misma. En este artículo nos ceñiremos únicamente a aquellos vicios ocultos que afectan a casas particulares, pero pueden afectar a vehículos o animales de compañía, por ejemplo.
Teniendo en cuenta lo que podemos determinar por vicio oculto en una casa, a continuación veremos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras generadas por un mal aislamiento o tuberías rotas.
- Relacionados con alguna avería del sistema eléctrico. Luces, enchufes o interruptores mal instalados o defectuosos, así como instalaciones obsoletas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o roturas en pavimentos, muros, pinturas o carpintería por mala instalación o utilización de materiales de mala calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de la vivienda que hemos comprado, y que pueden damnificar la utilización que queremos conferirle. En la práctica es muy frecuente que entre particulares que adquieren y venden viviendas de segunda mano se den este tipo de problemas, lo que está íntimamente ligado a la trayectoria de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que inauguramos nuestro bufete hemos trabajado este tipo de asuntos, ya que, como hemos comentado, es un sector del Derecho Inmobiliario, en el cual estamos especializados, y debido al abudante trasiego judicial entre particulares (aunque no se ciñe sólo al ámbito particular, pueden estar implicadas grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son demandas muy típicas y que llegan continuamente a manos de nuestros profesionales.
Por este motivo, porque estamos habituados a llevar este tipo de problemas jurídicos, vamos a describir detalladamente cuáles son las tareas que llevamos a cabo cuando nos encargamos de este tipo de procesos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos inmuebles - Características de nuestro servicio
Con respecto a las labores que llevamos a cabo los abogados especialistas, éstas guardan vinculación con la parte más pura del Derecho Civil y con las acciones que tienen por objetivo enmendar los perjuicios ocasionados a nuestros clientes por las compraventas de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción primordial que tratamos (acción equivale al tipo de demanda, para que nos comprendan nuestros lectores) es conocido como saneamiento por vicios ocultos, y se recoge en los art. 1.484 y siguientes del Código Civil. Es la forma legal concedida al comprador de un bien frente al vendedor.
Las actividades que realizamos van encaminadas a certificar que el vicio era oculto, esto es, tenemos que demostrar que el comprador no fue capaz de comprobar su existencia. Aquí es importante matizar que la legislación regula una salvedad: aquellos supuestos en que el comprador sea un técnico que por razón de su profesión o su trabajo o hubiera tenido la capacidad de apreciar dicho desperfecto. En esta fase de demostración, guardamos estrecha relación con aquel especialista que prepare un informe que acredite la condición de oculto del vicio.
Pero además, también debemos probar que el desperfecto estaba ya con anterioridad a la transmisión de la propiedad, pese a que se haya manifestado con posterioridad. Es decir, tenemos que probar que, por ejemplo, el deterioro de las tuberías que nos ha causado humedades existía desde antes de llevar a cabo la compra.
Cuando hayamos podido recopilar pruebas documentales que certifiquen que se cumplen estas condiciones, llega la hora de la etapa jurídica. Esto es, pedir a los Juzgados que se hagan valer los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo elegir entre dos opciones: o bien intentamos romper el contrato de compraventa con el reembolso de los costes que se hayan ocasionado a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el vendedor era conocedor de estos defectos y los omitió; o bien pediremos que nos rebajen el precio que abonamos al adquirir la propiedad, persiguiendo restablecer el balance contractual entre ambas partes, estableciendo un valor justo para esa propiedad que se encuentre afectada por los citados vicios ocultos.
En lo que respecta a la fase jurídica de la que estamos hablando, las funciones concernientes al abogado consisten en oficiar la fase probatoria en lo que denominamos juicio, teniendo lugar los interrogatorios a cada una de las partes (comprador y vendedor), a los técnicos especialistas (arquitectos, habitualmente) y tratar de justificar el daño ocasionado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y lograr el resultado perseguido, fruto de un intenso trabajo hecho.
Vicios ocultos inmuebles - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado especialista?
El motivo parece bastante evidente: si creemos que nuestro inmueble presenta vicios ocultos que nos afectan en el uso que pretendíamos darle a la hora de adquirirlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que hemos nombrado.
En lo que respecta al momento temporal, nos vamos a detener en este punto, ya que el momento de hacerlo saber es fundamental, dado que la responsabilidad del vendedor por dichos vicios ocultos no es eterna, sino que tiene un plazo marcado para poder ser exigida: el art. 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos tiene un periodo de caducidad de 6 meses.
Por tanto, se trata de un periodo bastante limitado, por lo que nuestro consejo es que recurras a un abogado especialista nada más apreciar estos defectos, puesto que el tiempo es muy limitado y tenemos que ser rápidos para llevar a cabo todo el trabajo que hemos comentado, que es mucho, puesto que tenemos que disponer de un archivo pericial que demuestre dichos vicios y el origen de los mismos, y proceder a realizar la denuncia dentro de este plazo. Cuando haya transcurrido dicho tiempo, no tendremos derecho a poner en marcha las medidas legales que nos concede la normativa para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también debemos garantizar sus derechos, pues no todos los desperfectos de una vivienda pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este artículo, es porque quizá requieras de la ayuda de un abogado experto, así que no dudes en contactarnos para que podamos asesorarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que siempre existen dos interpretaciones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.