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Vicios ocultos en inmuebles - VMS Abogados
El Código Civil realiza una ordenación detallada acerca de los vicios ocultos en su redacción a lo largo de varios artículos, pero cuenta con una aproximación en su artículo 1484 sobre lo que podemos entender como un vicio oculto. Vicio oculto es todo aquello que hace que la cosa vendida no esté en buen estado para la utilización al que se la destina, o si merma de tal modo este uso que, si lo hubiera conocido el comprador, no la habría comprado o habría pagado menos dinero por la misma. En este artículo nos limitaremos solamente a aquellos vicios ocultos que tienen que ver con viviendas, pero pueden perjudicar a vehículos o mascotas, inclusive.
Teniendo en cuenta lo que podemos determinar por vicio oculto en una casa, veamos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras ocasionadas por un mal aislamiento o tuberías estropeadas.
- Relacionados con fallos del sistema eléctrico. Luces, enchufes o interruptores mal colocados o defectuosos, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con las terminaciones. Abombamientos, decoloración o desprendimientos en suelos, muros, pinturas o carpintería por una instalación eficiente o utilización de materiales de mala calidad.
Todo esto son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de el inmueble que hemos adquirido, y que pueden ser negativos para la utilización que queremos conferirle. En la práctica es muy frecuente que entre dos personas que adquieren y venden viviendas de segunda mano surjan este tipo de situaciones, lo que está estrechamente ligado a la trayectoria de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que abrimos nuestro despacho hemos llevado este tipo de casos, puesto que, como decíamos antes, es un sector del Derecho Inmobiliario, en el que estamos especializados, y dado el numeroso tráfico jurídico entre particulares (aunque no se limita sólo al ámbito particular, pueden intervenir grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son demandas muy típicas y que llegan continuamente a manos de nuestros profesionales.
Por este motivo, porque estamos acostumbrados a llevar este tipo de enfrentamientos legales, vamos a explicar detalladamente cuáles son las tareas que realizamos cuando tratamos este tipo de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos en inmuebles - Características de nuestro servicio
En cuanto a las labores que llevamos a cabo los abogados especialistas, éstas tienen relación con la parte más pura del Derecho Civil y con los hechos que buscan rectificar los daños causados a nuestros clientes por las compraventas de viviendas con vicios ocultos.
La acción primordial que tratamos (acción equivale al tipo de denuncia, para que nos comprendan nuestros lectores) se conoce como saneamiento por vicios ocultos, y se recoge en los artículos 1.484 y sucesivos del Código Civil. Es la fórmula jurídica concedida al comprador de un bien frente al vendedor.
Las labores que realizamos van dirigidas a acreditar que el vicio era oculto, esto es, tenemos que probar que el comprador no pudo apreciar que estaba ahí. Aquí resulta importante concretar que la legislación regula una excepción: aquellos supuestos en que el comprador sea un técnico que por motivo de su profesión o su trabajo o hubiera tenido la capacidad de comprobar dicho defecto. En esta etapa de demostración, guardamos estrecha relación con aquel especialista que redacte un informe que acredite la cualidad de oculto del vicio.
Asímismo, también debemos demostrar que el defecto estaba ya previamente a la transmisión de la propiedad, pese a que se haya expresado después. Es decir, debemos demostrar que, por ejemplo, el desgaste de las tuberías que nos ha producido humedades estaba ya desde antes de realizar la compraventa.
Cuando hayamos podido recolectar pruebas documentales que certifiquen que se cumplen estos requisitos, llega la hora de la etapa judicial. Esto es, pedir a los Juzgados que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos posibilidades: o bien intentamos romper el contrato de compraventa con el reembolso de los costes que se hayan originado a nuestro cliente, incluso requiriendo daños y perjuicios si el propietario conocía dichos daños y los ocultó; o bien pediremos que nos reduzcan el importe que pagamos al adquirir el inmueble, persiguiendo restaurar el equilibrio del contrato entre ambas partes, fijando un precio justo para esa propiedad que adolezca de los citados vicios ocultos.
En lo que respecta a la fase judicial de la que estamos hablando, las tareas propias del abogado consisten en celebrar la fase probatoria en lo que denominamos juicio, teniendo lugar los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los peritos especialistas (arquitectos, habitualmente) e intentar evidenciar el daño causado a nuestro cliente en la Sentencia dictaminada por el Juez y lograr el resultado perseguido, fruto de un intenso trabajo realizado.
Vicios ocultos en inmuebles - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado especialista?
El por qué parece bastante obvio: si sabemos que nuestra propiedad presenta vicios ocultos que nos afectan en el uso que queríamos darle a la hora de adquirirlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que hemos nombrado.
En cuanto al momento temporal, nos detendremos en este punto, ya que el momento de contactar es muy importante, dado que la responsabilidad del vendedor por dichos vicios ocultos no es eterna, sino que existe un límite temporal establecido para poder ser exigida: el artículo 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos tiene un periodo de caducidad de 6 meses.
Como podemos comprobar, se trata de un plazo bastante restringido, así que nuestra recomendación es que llames a un abogado especialista nada más ver estos desperfectos, puesto que el plazo es muy corto y tenemos que ser céleres para llevar a cabo todas las tareas que hemos mencionado, que es mucho, puesto que debemos disponer de un informe pericial que especifique estos vicios y la causa de los mismos, y proceder a realizar la demanda dentro de este plazo. Una vez transcurrido dicho tiempo, no tendremos la posibilidad poner en marcha las medidas jurídicas que nos otorga el ordenamiento para proteger nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también debemos garantizar sus derechos, ya que no todos los desperfectos de una vivienda pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has detenido a leer este post, es porque tal vez necesites la orientación de un abogado experto, por lo que no dudes en contactarnos para que podamos ayudarte en este asunto, ya seas parte vendedora o parte compradora, ya que siempre existen dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.